Raport Emmerson Evaluation: Wzrost cen mieszkań hamuje. 2023 rok przynosi szansę na większą stabilizację

W 2022 r. spadek popytu i sprzedaży nie zdołał wyhamować podwyżek na rynku mieszkań. Raport Evaluer Index 2023, przygotowany przez ekspertów Emmerson Evaluation pokazał, że w ub.r. niemal we wszystkich największych miastach wzrost cen mieszkań był dwucyfrowy. W przypadku rynku pierwotnego najmocniej odczuli to kupujący w Białymstoku (+19% r/r), Szczecinie (+18% r/r) oraz Opolu (+16% r/r). Na rynku wtórnym w Zielonej Górze, Białymstoku oraz Gorzowie Wielkopolskim podwyżki przekroczyły 20%. W 2023 r. ceny mają się jednak ustabilizować. Zwiastują to również dane z II połowy ub.r., gdy przeciętny wzrost stawek za mkw. wynosił ok. 2-3% w stosunku do I półrocza.

Raport Emmerson Evaluation prezentuje dane dla 21 największych rynków mieszkaniowych, bazując przy tym na cenach transakcyjnych, czyli kwotach, po których realnie sprzedawały się mieszkania. W analizie zamiast średniej zastosowano medianę, która pozwala na dokładniejsze oddanie rzeczywistego obrazu stawek.

Dwucyfrowe podwyżki

Od dziewięciu lat ceny mieszkań w Polsce nieustannie ros, a rok 2021 był pod tym względem rekordowy. Nie inaczej było w 2022 r. Mimo trudnej sytuacji gospodarczo-ekonomicznej, ceny mieszkań wciąż rosły, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, choć już nieco wolniej.

– W wyniku drastycznego obniżenia zdolności kredytowej Polaków w 2022 r. popyt na mieszkania wyraźnie zahamował. Kwota udzielonych w ub. r. kredytów spadła niemal o połowę - do poziomu 45,4 mld zł, czyli o 49% w ujęciu rocznym. Dużą rolę na rynku odgrywali inwestorzy indywidualni, płacący gotówką i traktujący zakup mieszkania jako lokatę i ochronę kapitału przed inflacją – zauważa Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation.

Na rynku nowych lokali najwyższe podwyżki wystąpiły w Białymstoku (+19% r/r), Szczecinie (+18% r/r) oraz Opolu (+16% r/r). Najniższą dynamiką wzrostu cen charakteryzował się Sopot (+1% r/r). W tej najdroższej trójmiejskiej lokalizacji w II półroczu deweloperzy nie wprowadzili do sprzedaży ani jednego projektu, a w sprzedaży na koniec 2022 pozostało ich tylko 5. Drugi najniższy wzrost cen (8% r/r) eksperci Emmerson Evalaution odnotowali na terenie Aglomeracji Śląskiej (bez Katowic). We wszystkich pozostałych miastach w ujęciu rocznym podwyżki przekraczały 10%.

[WAŻNE] Eksperci ostrzegają. Oszuści znaleźli nowy sposób na zarobek. Podają się za prawników od kredytów

Oszuści mają nowy sposób na Polaków. Przestępcy podają się za kancelarie prawne specjalizujące się w obsłudze kredytobiorców. Twierdzą, że oszczędności rozmówcy są zagrożone, ale dzięki zastosowaniu się do ich rekomendacji można środki uratować. Szczególnie narażeni są frankowicze.

Wyraźny trend wzrostowy widoczny był też na rynku wtórnym. Za używane mieszkania w Zielonej Górze, Białymstoku czy Gorzowie Wielkopolskim kupujący płacili o odpowiednio 23%, 21% i 20% więcej niż rok wcześniej. Najniższy roczny trend wzrostu cen wystąpił w Katowicach i Poznaniu (9% w obu miastach) oraz Bydgoszczy (10%).

W tegorocznym wydaniu raportu Evaluer Index Emmerson Evaluation przedstawił także dodatkowo trend zmian cen w ujęciu półrocznym. Porównanie wyników z drugiej połowy roku z pierwszą pokazuje, że wzrost stawek znacząco wyhamował. Na rynku pierwotnym podwyżki przeciętnie wyniosły ok. 2-3%, z nielicznymi wyjątkami, jak Opole (6%) i Gdańsk (4%). Podobne wyhamowanie widoczne było też na rynku wtórnym. Zmiana cen sięgała najczęściej okolic 3%, a maksymalnie 5% (w Lublinie, Olsztynie, Kielcach) w stosunku do pierwszego półrocza.

Ponad 12 tys. zł/mkw już w 5 miastach

Najwyższe ceny w 2022 r. na rynku pierwotnym odnotowano tradycyjnie w Sopocie (mediana 21 690 zł/mkw.), drugie miejsce niezmiennie zajęła Warszawa (mediana 13 758 zł/mkw.), a trzecie Gdynia (z medianą 12 946 zł/mkw.). Mediana cen mkw. wyższa niż 12 000 zł wystąpiła również w Krakowie (12 682 zł) oraz w Gdańsku (12 090 zł). Mediana cen metra kwadratowego we Wrocławiu osiągnęła 11 520 zł, w Poznaniu natomiast wyniosła 10 569 zł. Wśród miast wojewódzkich najniższe mediany cen metra kwadratowego widoczne były w Gorzowie Wielkopolskim (6 534 zł) oraz Opolu (7 109 zł).

[ZUS] Płatnicy coraz więcej zalegają ze składkami. Średnio już ponad 31 tys. złotych. Wzrost r/r wynosi 18,5 proc.

Na koniec I półrocza br. średnie zadłużenie wśród aktywnych płatników wyniosło 31,4 tys. zł. To o 18,5% więcej niż rok wcześniej. Rekordzista ma aż 818,8 mln zł niezapłaconych składek. Eksperci zwracają uwagę na słabą egzekucję zadłużenia, a także na wysokość składek. Mówią też, że sytuacja może się pogarszać.

Na rynku wtórnym najwyższą medianę cen mkw. eksperci Emmerson Evaluation zanotowali w Sopocie (15 088 zł). Na drugim miejscu uplasowała się Warszawa, gdzie sięgała ona 12 771 zł/mkw. Najniższe mediany cen odnotowano w Gorzowie Wielkopolskim (5 406 zł/mkw.) oraz w Zielonej Górze (6 054 zł/mkw).

Tanie i małe mieszkania dalej w cenie

Według prognozy ekspertów Emmerson Evaluation 2023 r. ma przynieść stabilizację cen. Niewielkich podwyżek cen można spodziewać się na rynku małych mieszkań, na które nadal jest duży popyt, a także wśród lokali premium. W segmencie nieruchomości o dużych metrażach (poza lokalami z inwestycji luksusowych) mogą wystąpić kilkuprocentowe spadki cen, w związku z zauważalnym zmniejszonym zainteresowaniem takimi mieszkaniami. Wartość tracić mogą także mieszkania położone w nieatrakcyjnych lokalizacjach oraz te z wysokimi kosztami utrzymania.

– Deweloperzy są mądrzejsi o doświadczenia z kryzysu w latach 2008-2013, co powoduje, że aktywnie dostosowują ofertę do obecnego popytu na rynku. Zakładamy, że w przyszłych miesiącach zapotrzebowanie na mieszkania wzrośnie na obrzeżach dużych miast oraz w powiatach, które graniczą z większymi aglomeracjami. Częściowo popyt przeniesie się na takie lokalizacje ze względu na niższe ceny mieszkań. W najbliższych miesiącach oferta lokali u deweloperów będzie nadal dosyć wysoka, chociaż wyraźnie obserwujemy, że jest ona z kwartału na kwartał ograniczana i ten trend będzie kontynuowany. Prognozujemy, że w 2023 r. zwiększy się popyt na nieruchomości tańsze, o mniejszych metrażach, ze względu na nadal niską zdolność kredytową Polaków. Zainteresowaniem cieszyć się będą też mieszkania klasy premium – wskazuje Robert Korczyński, członek Zarządu Emmerson Evaluation.

Ekspert dodaje, że na rynku pierwotnym bardziej niż spadków cen możemy spodziewać się różnych promocji, np. w postaci upustów cenowych na miejsca postojowe lub komórki lokatorskie. Deweloperzy proponują także korzystniejsze harmonogramy spłat, w których płatność np. zostaje podzielona na dwie transze (10/90 i 20/80).

Źródło: Emmerson Evaluation