Raport Emmerson Evaluation: Wzrost cen mieszkań hamuje. 2023 rok przynosi szansę na większą stabilizację

W 2022 r. spadek popytu i sprzedaży nie zdołał wyhamować podwyżek na rynku mieszkań. Raport Evaluer Index 2023, przygotowany przez ekspertów Emmerson Evaluation pokazał, że w ub.r. niemal we wszystkich największych miastach wzrost cen mieszkań był dwucyfrowy. W przypadku rynku pierwotnego najmocniej odczuli to kupujący w Białymstoku (+19% r/r), Szczecinie (+18% r/r) oraz Opolu (+16% r/r). Na rynku wtórnym w Zielonej Górze, Białymstoku oraz Gorzowie Wielkopolskim podwyżki przekroczyły 20%. W 2023 r. ceny mają się jednak ustabilizować. Zwiastują to również dane z II połowy ub.r., gdy przeciętny wzrost stawek za mkw. wynosił ok. 2-3% w stosunku do I półrocza.

Raport Emmerson Evaluation prezentuje dane dla 21 największych rynków mieszkaniowych, bazując przy tym na cenach transakcyjnych, czyli kwotach, po których realnie sprzedawały się mieszkania. W analizie zamiast średniej zastosowano medianę, która pozwala na dokładniejsze oddanie rzeczywistego obrazu stawek.

Dwucyfrowe podwyżki

Od dziewięciu lat ceny mieszkań w Polsce nieustannie ros, a rok 2021 był pod tym względem rekordowy. Nie inaczej było w 2022 r. Mimo trudnej sytuacji gospodarczo-ekonomicznej, ceny mieszkań wciąż rosły, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, choć już nieco wolniej.

– W wyniku drastycznego obniżenia zdolności kredytowej Polaków w 2022 r. popyt na mieszkania wyraźnie zahamował. Kwota udzielonych w ub. r. kredytów spadła niemal o połowę - do poziomu 45,4 mld zł, czyli o 49% w ujęciu rocznym. Dużą rolę na rynku odgrywali inwestorzy indywidualni, płacący gotówką i traktujący zakup mieszkania jako lokatę i ochronę kapitału przed inflacją – zauważa Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation.

Na rynku nowych lokali najwyższe podwyżki wystąpiły w Białymstoku (+19% r/r), Szczecinie (+18% r/r) oraz Opolu (+16% r/r). Najniższą dynamiką wzrostu cen charakteryzował się Sopot (+1% r/r). W tej najdroższej trójmiejskiej lokalizacji w II półroczu deweloperzy nie wprowadzili do sprzedaży ani jednego projektu, a w sprzedaży na koniec 2022 pozostało ich tylko 5. Drugi najniższy wzrost cen (8% r/r) eksperci Emmerson Evalaution odnotowali na terenie Aglomeracji Śląskiej (bez Katowic). We wszystkich pozostałych miastach w ujęciu rocznym podwyżki przekraczały 10%.

W 2023 roku kwota wstrzymanych zasiłków chorobowych poszła w górę o ponad 33 proc. r/r

Jak wynika z danych ZUS-u, w ub.r. przeprowadzono o ponad 7% więcej kontroli osób posiadających zaświadczenie o czasowej niezdolności do pracy niż w 2022 r. Z kolei o przeszło 21% wzrosła rdr. liczba wydanych zaświadczeń o skróceniu zasiłku chorobowego.

Wyraźny trend wzrostowy widoczny był też na rynku wtórnym. Za używane mieszkania w Zielonej Górze, Białymstoku czy Gorzowie Wielkopolskim kupujący płacili o odpowiednio 23%, 21% i 20% więcej niż rok wcześniej. Najniższy roczny trend wzrostu cen wystąpił w Katowicach i Poznaniu (9% w obu miastach) oraz Bydgoszczy (10%).

W tegorocznym wydaniu raportu Evaluer Index Emmerson Evaluation przedstawił także dodatkowo trend zmian cen w ujęciu półrocznym. Porównanie wyników z drugiej połowy roku z pierwszą pokazuje, że wzrost stawek znacząco wyhamował. Na rynku pierwotnym podwyżki przeciętnie wyniosły ok. 2-3%, z nielicznymi wyjątkami, jak Opole (6%) i Gdańsk (4%). Podobne wyhamowanie widoczne było też na rynku wtórnym. Zmiana cen sięgała najczęściej okolic 3%, a maksymalnie 5% (w Lublinie, Olsztynie, Kielcach) w stosunku do pierwszego półrocza.

Ponad 12 tys. zł/mkw już w 5 miastach

Najwyższe ceny w 2022 r. na rynku pierwotnym odnotowano tradycyjnie w Sopocie (mediana 21 690 zł/mkw.), drugie miejsce niezmiennie zajęła Warszawa (mediana 13 758 zł/mkw.), a trzecie Gdynia (z medianą 12 946 zł/mkw.). Mediana cen mkw. wyższa niż 12 000 zł wystąpiła również w Krakowie (12 682 zł) oraz w Gdańsku (12 090 zł). Mediana cen metra kwadratowego we Wrocławiu osiągnęła 11 520 zł, w Poznaniu natomiast wyniosła 10 569 zł. Wśród miast wojewódzkich najniższe mediany cen metra kwadratowego widoczne były w Gorzowie Wielkopolskim (6 534 zł) oraz Opolu (7 109 zł).

Fiskus robi coraz mniej kontroli podatkowych. Spadek rok do roku jest aż 29-procentowy [DANE MF]

Według danych pochodzących z resortu finansów, w ub.r. wszczęto ponad 12 tys. kontroli podatkowych, czyli o prawie 29% mniej niż rok wcześniej. Blisko 98 proc. z nich kończy stwierdzeniem nieprawidłowości. Patrząc na zestawienia dotyczące 2023 roku, widzimy, że uszczuplenia wyniosły prawie 2 mld zł.

Na rynku wtórnym najwyższą medianę cen mkw. eksperci Emmerson Evaluation zanotowali w Sopocie (15 088 zł). Na drugim miejscu uplasowała się Warszawa, gdzie sięgała ona 12 771 zł/mkw. Najniższe mediany cen odnotowano w Gorzowie Wielkopolskim (5 406 zł/mkw.) oraz w Zielonej Górze (6 054 zł/mkw).

Tanie i małe mieszkania dalej w cenie

Według prognozy ekspertów Emmerson Evaluation 2023 r. ma przynieść stabilizację cen. Niewielkich podwyżek cen można spodziewać się na rynku małych mieszkań, na które nadal jest duży popyt, a także wśród lokali premium. W segmencie nieruchomości o dużych metrażach (poza lokalami z inwestycji luksusowych) mogą wystąpić kilkuprocentowe spadki cen, w związku z zauważalnym zmniejszonym zainteresowaniem takimi mieszkaniami. Wartość tracić mogą także mieszkania położone w nieatrakcyjnych lokalizacjach oraz te z wysokimi kosztami utrzymania.

– Deweloperzy są mądrzejsi o doświadczenia z kryzysu w latach 2008-2013, co powoduje, że aktywnie dostosowują ofertę do obecnego popytu na rynku. Zakładamy, że w przyszłych miesiącach zapotrzebowanie na mieszkania wzrośnie na obrzeżach dużych miast oraz w powiatach, które graniczą z większymi aglomeracjami. Częściowo popyt przeniesie się na takie lokalizacje ze względu na niższe ceny mieszkań. W najbliższych miesiącach oferta lokali u deweloperów będzie nadal dosyć wysoka, chociaż wyraźnie obserwujemy, że jest ona z kwartału na kwartał ograniczana i ten trend będzie kontynuowany. Prognozujemy, że w 2023 r. zwiększy się popyt na nieruchomości tańsze, o mniejszych metrażach, ze względu na nadal niską zdolność kredytową Polaków. Zainteresowaniem cieszyć się będą też mieszkania klasy premium – wskazuje Robert Korczyński, członek Zarządu Emmerson Evaluation.

Ekspert dodaje, że na rynku pierwotnym bardziej niż spadków cen możemy spodziewać się różnych promocji, np. w postaci upustów cenowych na miejsca postojowe lub komórki lokatorskie. Deweloperzy proponują także korzystniejsze harmonogramy spłat, w których płatność np. zostaje podzielona na dwie transze (10/90 i 20/80).

Źródło: Emmerson Evaluation