Rekordowe transakcje i spadająca inflacja nakręcają rynek najmu zwrotnego. Wzrosty mogą być dwucyfrowe [ANALIZA]

Wchodzenie do Polski międzynarodowych funduszy i rekordowe transakcje najmu zwrotnego to dopiero początek. Niektórzy eksperci spodziewają się dalszego wzrostu zainteresowania tą strukturą finansowania. Jak twierdzą, sprzyja temu spadek inflacji, który zwiększa atrakcyjność stałych stawek czynszowych, zapewniając firmom stabilność kosztową i większą przewidywalność w planowaniu budżetów. Prognozuje się, że zagraniczni inwestorzy mogą jeszcze szerzej wejść na nasz rynek i powiększyć go w tym roku o 10-15% rdr. Jednak warunkiem do tego jest dalszy spadek inflacji. Gdy GUS ogłosił, że jej poziom zszedł poniżej 3%, nastąpiło pewne ożywienie. Teraz potrzebne jest utrzymanie malejącego trendu. 

Echo spadającej inflacji

Rynek nieruchomości komercyjnych odnotowuje rosnącą aktywność w obszarze transakcji najmu zwrotnego (sale leaseback, SLB). Coraz większe zainteresowanie tym modelem finansowania wykazują międzynarodowe fundusze, przede wszystkim ze Stanów Zjednoczonych i z Wielkiej Brytanii, a także duże podmioty z Europy Zachodniej, które dostrzegają w Polsce znaczący potencjał rozwojowy. Jednym z kluczowych przykładów jest rekordowa w skali Europy Środkowo-Wschodniej transakcja spółki Eko-Okna. Sprzedano dwie fabryki w Kędzierzynie-Koźlu i Wodzisławiu Śląskim amerykańskiemu funduszowi za 1 mld zł.

– Po wielu udanych transakcjach w 2024 roku i rekordowej transakcji w maju 2025 roku możemy spodziewać się dalszego wzrostu zainteresowania tą strukturą finansowania. Sprzyja temu m.in. spadek inflacji, który zwiększa atrakcyjność stałych stawek czynszowych, zapewniając firmom stabilność kosztową i większą przewidywalność w planowaniu budżetów – komentuje Agnieszka Radkiewicz z INWI.

Według najnowszych danych GUS-u, poziom inflacji w sierpniu spadł poniżej 3%. Branża to wyjątkowo obserwuje i czeka na utrwalenie tego stanu w dłuższej perspektywie, żeby „pchnąć” rynek w nowym kierunku. – Ta informacja została też zauważona przez zagranicznych inwestorów, wśród których widać swego rodzaju mocniejsze ożywienie w temacie. Liczą oni, że trend spadającej inflacji jest stały i będą mogli szerzej wejść na nasz rynek. W mojej ocenie, ww. wypadkowe mogą w tym roku – oczywiście przy zachowaniu dalszej tendencji spadku inflacji – powiększyć nasz rynek nawet o 10-15%, patrząc na to rok do roku. Jest więc na co czekać – stwierdza Radkiewicz. 

Z kolei dr Robert Orpych z Uniwersytetu WSB Merito wyjaśnia, że spadająca inflacja teoretycznie zwiększa atrakcyjność stałego czynszu. Jednak przy tego typu transakcjach mówimy o umowach nawet 30-letnich. I pomimo faktu, że inflacja zeszła z poziomów dwucyfrowych do wskaźnika poniżej 3%, to wciąż pozostaje powyżej celu inflacyjnego NBP. Jeśli ta sytuacja się utrzyma, to stały czynsz w długim okresie nadal będzie tracił na realnej wartości, co jest zaletą i wadą w zależności od strony transakcji. 

– W mojej ocenie, w warunkach spadającej inflacji najem zwrotny staje się instrumentem bardziej selektywnym, tj. nie dla wszystkich firm, bowiem w każdym przypadku kluczowa jest kalkulacja opłacalności. Przy malejącej inflacji realny koszt przyszłych czynszów zmienia się. Przedsiębiorca musi dokładnie przeanalizować, czy kapitał pozyskany ze sprzedaży przyniesie wystarczający zwrot. To szczególnie istotne przy umowach zawieranych na 20-30 lat – mówi dr Robert Orpych. 

ZUS w I półroczu br. wypłacił obcokrajowcom z programu „Rodzina 800 plus” ponad 1,6 mld złotych

ZUS wypłacił w I połowie br. świadczenie Rodzina 800+ dla ponad 365 tys. dzieci, których rodzice zadeklarowali obywatelstwo inne niż polskie. Łączna kwota wyniosła 1,613 mld zł, czyli o 4,5% mniej niż rok wcześniej. 

Jednym z najważniejszych motywatorów dla firm decydujących się na najem zwrotny jest odzyskanie środków zamrożonych w nieruchomościach, poprzez ich sprzedaż, a następnie wynajem. – W otoczeniu malejącej inflacji kapitał pozyskany ze sprzedaży nieruchomości nie traci na wartości nabywczej, a jednocześnie uniezależnia przedsiębiorstwo od dodatkowych zobowiązań hipotecznych. Firmy coraz częściej wolą reinwestować odzyskany kapitał w automatyzację, rozwój linii produkcyjnych czy ekspansję na nowe rynki – przekonuje Agnieszka Radkiewicz. 

Proces rozłożony w czasie

Zdaniem eksperta z Uniwersytetu WSB Merito, informacja, że inflacja spadła poniżej 3% sama w sobie nie zwiększy znacząco zainteresowania najmem zwrotnym. – Przedsiębiorcy wyciągnęli wnioski z czasów wysokiej inflacji. Obawiają się, że długoterminowe zobowiązania o stałej wartości nominalnej mogą być dla nich pułapką w warunkach zmienności gospodarczej. Natomiast transakcja typu sale and leaseback to przecież zobowiązanie na dekady – zaznacza ekspert.

Jak przewiduje dr Orpych, znaczący wzrost zainteresowania najmem zwrotnym nastąpi, gdy inflacja ustabilizuje się trwale poniżej 3%, stopy procentowe spadną do poziomów sprzed okresu pandemii (nawet poniżej 2%), a przedsiębiorcy odzyskają zaufanie do stabilności gospodarczej. To oznacza, że prawdziwy boom na sale and leaseback jest dopiero przed nami. 

– Po okresie podwyższonych stóp procentowych i dużej niepewności rynkowej, już pojawiają się wyraźne sygnały poprawy. Obniżające się stopy procentowe redukują koszt kapitału zarówno dla inwestorów, jak i najemców, co bezpośrednio przekłada się na korzystniejsze warunki transakcyjne – zwraca uwagę ekspertka z INWI.

W opinii Agnieszki Radkiewicz, w miarę jak Europa zmierza ku środowisku niższych stóp procentowych, transakcje sale leaseback w Polsce zaczynają odgrywać kluczową rolę w strategiach finansowych przedsiębiorstw oraz portfelach inwestycji nieruchomościowych. – Rosnący popyt w sektorach takich, jak logistyka, przemysł czy handel detaliczny, sprawia, że rynek najmu zwrotnego nieruchomości w Polsce jest przygotowany na utrzymanie trendu wzrostowego w nadchodzących latach, zwłaszcza w obliczu wyzwań związanych ze spowolnieniem gospodarczym i zarządzaniem zadłużeniem – podkreśla ekspertka.

Fiskus robi coraz mniej kontroli podatkowych. Spadek rok do roku jest ponad 16-procentowy [DANE MF]

W pierwszej połowie 2025 roku liczba wszczętych kontroli podatkowych spadła o ponad 16% rdr. Do tego widać, że w przeszło 99% stwierdzono nieprawidłowości. Ostatnio uszczuplenia wyniosły prawie 769 mln zł, a wpłaty pokontrolne – niespełna 208 mln zł.

Natomiast dr Orpych przewiduje, że normalizacja stóp procentowych będzie procesem rozłożonym w czasie. – Obecnie, pomimo obniżania, wciąż pozostają na relatywnie wysokim poziomie. Fundusze oczekują określonej rentowności na poziomie co najmniej 7-8% rocznie. To przekłada się na wysokie czynsze i nie pozostaje bez wpływu na popularność tego instrumentu – zauważa ekspert z Uniwersytetu WSB Merito. 

Decydujący pieniądz

Do tego dr Robert Orpych dodaje, że sale and leaseback może być atrakcyjnym rozwiązaniem, zwłaszcza dla firm potrzebujących płynności. Jest to bezpieczna metoda pozyskania kapitału ze sprzedaży nieruchomości, stale zyskująca na popularności w naszym kraju. Dodatkowo czynsz stanowi koszt uzyskania przychodu, co samo w sobie jest korzystne podatkowo. 

– W obecnym otoczeniu gospodarczym, charakteryzującym się rosnącymi potrzebami inwestycyjnymi, transakcje typu sale and leaseback pozwalają firmom zachować stabilność finansową. Wykorzystując ten mechanizm, firmy mogą odmrozić swój kapitał i zainwestować go w rozwój działalności, nowe technologie lub spłatę zobowiązań. Jednocześnie zachowują prawo do korzystania z nieruchomości na dogodnych warunkach najmu, bez wpływu na bieżącą działalność operacyjną – wskazuje Agnieszka Radkiewicz.

Ekspert z Uniwersytetu WSB Merito zastrzega jednak, że ostatecznie suma czynszów w długim okresie znacznie przekroczy wartość sprzedanej nieruchomości. Dodaje również, że koszty wynajmu będą obciążały wynik operacyjny przez lata. To nie jest więc uniwersalnym rozwiązaniem dla każdego przedsiębiorstwa. Jego atrakcyjność zależy od strategii i potrzeb konkretnej firmy. Podmiot posiadający nadwyżki finansowe, który nie musi pilnie pozyskiwać kapitału, może w ogóle nie rozważać takiej opcji. Co więcej, najem zwrotny nie jest też tak bardzo atrakcyjny dla firm, które w najbliższym czasie planują restrukturyzację lub chcą zachować pełną kontrolę nad swoją nieruchomością. Jej utrata może stanowić poważne ograniczenie, jeśli firma będzie chciała dostosować nieruchomość do zmieniających się warunków rynkowych lub swoich strategicznych potrzeb.

– Polska gospodarka, szczególnie sektor przemysłowy i logistyczny, obecnie znajduje się w fazie intensywnej transformacji, napędzanej inwestycjami w nowe technologie i automatyzację. W tym kontekście firmy muszą konsekwentnie stawiać na rozwój i modernizację. Transakcje typu sale and leaseback umożliwiają im uwolnienie kapitału z nieruchomości i przeznaczenie go na unowocześnianie linii produkcyjnych czy wdrażanie zautomatyzowanych systemów magazynowych – podsumowuje ekspertka z INWI.