Dramatycznie kurczy się oferta nowych mieszkań, ale ceny dalej idą w górę [OPINIA EKSPERTÓW]

Także w lipcu deweloperzy nie dostarczyli na rynek tylu mieszkań, by zaspokoić popyt na nie. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl zwracają uwagę, że w metropoliach, w których oferta mieszkań kurczy się najszybciej, w szybkim tempie rosną także ich ceny.

- Szczególnie dramatyczna jest sytuacja w Krakowie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ofercie tamtejszych firm deweloperskich było pod koniec lipca aż o 36% mniej mieszkań niż jeszcze siedem miesięcy temu! W efekcie ich średnia cena metra kwadratowego przebiła pułap 14 tys. zł i szybko zbliża się już do poziomu warszawskiego - mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Co prawda, w stolicy oferta lokali skurczyła się w tym okresie aż o 29%, ale wygląda na to, że warszawscy deweloperzy są w dużo lepszej sytuacji, bo mają grunty z pozwoleniami na budowę, na których mogą zaoferować mieszkania w segmencie popularnym, a więc z myślą o tych, którzy posiłkują się kredytem. Tym bardziej, że od lipca prawdziwą furorę na rynku robi dotowany przez państwo „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ponadto poprawiła się dostępność zwykłych kredytów hipotecznych, więc sięga po nie coraz więcej osób. Warszawscy deweloperzy wciąż mogą też liczyć na zamożnych klientów, którzy kupują mieszkania z wyższej półki. W lipcu średnia cena sprzedawanych lokali sięgała 15,1 tys. zł / m kw.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Niestety, w niektórych metropoliach deweloperzy najwyraźniej mają ograniczone możliwości ze względu na niską dostępność działek, a w efekcie ich bardzo wysokie ceny. W Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu wprowadzali w lipcu na rynek głównie drogie mieszkania, choć znacznie od nich tańsze znajdowały nabywców. To spowodowało wzrost średniej ceny metra kwadratowego, np. w Trójmieście aż o 4%! O wysokich podwyżkach, a do tego wyższych niż wynikało to z naszych wstępnych danych, można mówić w przypadku Krakowa (o 3%) i Wrocławia (o 2%). Natomiast w Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii podwyżka wyniosła „tylko” 1%.

Przy czym w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, a także w Warszawie i Łodzi mieszkania wprowadzane do sprzedaży miały cenę niższą od średniej. Mimo to tylko w tych dwóch ostatnich miastach średnia cena metra kwadratowego była o 1% niższa niż w czerwcu. Należy zwrócić uwagę, że w stolicy nie wzrosła ona także w czerwcu. Z kolei podwyżkę w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii trzeba tłumaczyć podwyżkami cen lokali będących, już od jakiegoś czasu, w ofercie deweloperów.

Fiskus robi coraz mniej kontroli podatkowych. Spadek rok do roku jest aż 29-procentowy [DANE MF]

Według danych pochodzących z resortu finansów, w ub.r. wszczęto ponad 12 tys. kontroli podatkowych, czyli o prawie 29% mniej niż rok wcześniej. Blisko 98 proc. z nich kończy stwierdzeniem nieprawidłowości. Patrząc na zestawienia dotyczące 2023 roku, widzimy, że uszczuplenia wyniosły prawie 2 mld zł.

Trzeba też mieć na uwadze, że w zależności od tego, jakie mieszkania wchodzą na rynek, średnia w poszczególnych miesiącach może rosnąć lub maleć. Nie ulega jednak wątpliwości, że z koniecznością ponoszenia coraz większych wydatków muszą się liczyć szczególnie kupujący nowe mieszkania właśnie w Krakowie i Trójmieście, gdzie od grudnia ubiegłego roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 13%.

W pozostałych metropoliach podwyżki nie były aż tak drastyczne. Najmniej, bo o 4%, wzrosła średnia cena metra kwadratowego w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Z kolei we Wrocławiu i w Łodzi podwyżka wyniosła 5%, w Poznaniu – o 6%, zaś w Warszawie – o 8%.

Skutki tych podwyżek lepiej obrazuje struktura cenowa oferty firm deweloperskich, która w okresie siedmiu ostatnich miesięcy tego roku dość mocno się zmieniła. Na przykład w Trójmieście oferta lokali z ceną poniżej 9 tys. zł skurczyła się w tym czasie z 24% do 15%. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się z 17% do 29% (w czerwcu wynosił 25%). Równie spektakularne zmiany miały miejsce w Krakowie, gdzie – podobnie jak w Trójmieście – średnia cena metra kwadratowego wrosła w tym roku najbardziej. Można przypuszczać, że z oferty krakowskich i warszawskich deweloperów najpewniej znikną do końca roku mieszkania z cenami poniżej 9 tys. zł za m kw.

Ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl obawia się rekordowego wzrostu średniej ceny metra kwadratowego w stolicach Pomorza i Małopolski. Najwyższa podwyżka miała tam miejsce w 2021 r.: w Trójmieście - o 18%, a w Krakowie - o 14%. Pesymistyczna prognoza wynika z faktu, że w ciągu 12 miesięcy nowe mieszkania w Krakowie podrożały średnio na metrze aż o 20%, a w Trójmieście o 17%.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Niestety, także na rynku wtórnym oferta lokali skurczyła się w tym roku. Ponadto w Warszawie i Trójmieście średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki wciąż jest wyższa niż u deweloperów, a w Krakowie porównywalna.

Największa różnica na korzyść rynku wtórnego jest w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Jednak ceny używanych mieszkań doganiają tu ceny lokali z rynku pierwotnego. I to nie tylko dlatego, że wyprzedają się najtańsze mieszkania, a równocześnie rosną oczekiwania sprzedających. Na rynku wtórnym rośnie też udział nowych mieszkań. To wszystko powoduje, że Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia jest tegorocznym liderem wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań. Jak wynika z danych portalu GetHome.pl, od grudnia do lipca wzrosła ona aż o 17%. Dodajmy, że duża podwyżka miała miejsce w Krakowie (o 10%), Wrocławiu (o 8%) i Trójmieście (o 7%).

Warto zwrócić jednak uwagę, że w ciągu 12 miesięcy w większości największych miast mieszkania z drugiej ręki drożały znacznie wolniej niż od deweloperów. Wyjątkiem jest wspomniana wcześniej Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia.

Ponadto lipiec był kolejnym miesiącem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w Poznaniu (od kwietnia) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (od czerwca). We Wrocławiu średnia po raz pierwszy w tym roku spadła (o 1% ). Natomiast w pozostałych metropoliach nieruchomości podrożały. Najbardziej w Warszawie – o 3%, zaś w Trójmieście i Łodzi – o 2%  W Krakowie tempo podwyżek spadło do 1%.

Jest to jednak słabą pociechą dla tych, którzy chcą kupić mieszkania za jak najniższą cenę.  Także na rynku wtórnym poprzeczka cenowa poszła w górę. W grudniu ubiegłego roku 93% mieszkań w ofercie śląskich agencji pośrednictwa kosztowało mniej niż 8 tys. zł za m kw. W lipcu tego roku udział takich lokali skurczył się do 75%. Z kolei z 5% do 20% zwiększył się odsetek mieszkań z ceną ofertową w przedziale 8-10 tys. zł za metr.

Źródło: RynekPierwotny.pl i GetHome.pl