Dramatycznie kurczy się oferta nowych mieszkań, ale ceny dalej idą w górę [OPINIA EKSPERTÓW]

Także w lipcu deweloperzy nie dostarczyli na rynek tylu mieszkań, by zaspokoić popyt na nie. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl zwracają uwagę, że w metropoliach, w których oferta mieszkań kurczy się najszybciej, w szybkim tempie rosną także ich ceny.

- Szczególnie dramatyczna jest sytuacja w Krakowie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ofercie tamtejszych firm deweloperskich było pod koniec lipca aż o 36% mniej mieszkań niż jeszcze siedem miesięcy temu! W efekcie ich średnia cena metra kwadratowego przebiła pułap 14 tys. zł i szybko zbliża się już do poziomu warszawskiego - mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Co prawda, w stolicy oferta lokali skurczyła się w tym okresie aż o 29%, ale wygląda na to, że warszawscy deweloperzy są w dużo lepszej sytuacji, bo mają grunty z pozwoleniami na budowę, na których mogą zaoferować mieszkania w segmencie popularnym, a więc z myślą o tych, którzy posiłkują się kredytem. Tym bardziej, że od lipca prawdziwą furorę na rynku robi dotowany przez państwo „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ponadto poprawiła się dostępność zwykłych kredytów hipotecznych, więc sięga po nie coraz więcej osób. Warszawscy deweloperzy wciąż mogą też liczyć na zamożnych klientów, którzy kupują mieszkania z wyższej półki. W lipcu średnia cena sprzedawanych lokali sięgała 15,1 tys. zł / m kw.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Niestety, w niektórych metropoliach deweloperzy najwyraźniej mają ograniczone możliwości ze względu na niską dostępność działek, a w efekcie ich bardzo wysokie ceny. W Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu wprowadzali w lipcu na rynek głównie drogie mieszkania, choć znacznie od nich tańsze znajdowały nabywców. To spowodowało wzrost średniej ceny metra kwadratowego, np. w Trójmieście aż o 4%! O wysokich podwyżkach, a do tego wyższych niż wynikało to z naszych wstępnych danych, można mówić w przypadku Krakowa (o 3%) i Wrocławia (o 2%). Natomiast w Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii podwyżka wyniosła „tylko” 1%.

Przy czym w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, a także w Warszawie i Łodzi mieszkania wprowadzane do sprzedaży miały cenę niższą od średniej. Mimo to tylko w tych dwóch ostatnich miastach średnia cena metra kwadratowego była o 1% niższa niż w czerwcu. Należy zwrócić uwagę, że w stolicy nie wzrosła ona także w czerwcu. Z kolei podwyżkę w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii trzeba tłumaczyć podwyżkami cen lokali będących, już od jakiegoś czasu, w ofercie deweloperów.

Obchody lekarskie w szpitalach. Eksperci nie mają złudzeń. Prawa pacjenta wciąż są licznie naruszane

Prawo do intymności i godności wciąż nie jest respektowane w wielu szpitalach. Widać to podczas obchodów lekarskich. Część pacjentów nawet nie zdaje sobie sprawy, że dochodzi do nieprawidłowości. Do tego niektórzy hospitalizowani boją się reagować.

Trzeba też mieć na uwadze, że w zależności od tego, jakie mieszkania wchodzą na rynek, średnia w poszczególnych miesiącach może rosnąć lub maleć. Nie ulega jednak wątpliwości, że z koniecznością ponoszenia coraz większych wydatków muszą się liczyć szczególnie kupujący nowe mieszkania właśnie w Krakowie i Trójmieście, gdzie od grudnia ubiegłego roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 13%.

W pozostałych metropoliach podwyżki nie były aż tak drastyczne. Najmniej, bo o 4%, wzrosła średnia cena metra kwadratowego w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Z kolei we Wrocławiu i w Łodzi podwyżka wyniosła 5%, w Poznaniu – o 6%, zaś w Warszawie – o 8%.

Skutki tych podwyżek lepiej obrazuje struktura cenowa oferty firm deweloperskich, która w okresie siedmiu ostatnich miesięcy tego roku dość mocno się zmieniła. Na przykład w Trójmieście oferta lokali z ceną poniżej 9 tys. zł skurczyła się w tym czasie z 24% do 15%. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się z 17% do 29% (w czerwcu wynosił 25%). Równie spektakularne zmiany miały miejsce w Krakowie, gdzie – podobnie jak w Trójmieście – średnia cena metra kwadratowego wrosła w tym roku najbardziej. Można przypuszczać, że z oferty krakowskich i warszawskich deweloperów najpewniej znikną do końca roku mieszkania z cenami poniżej 9 tys. zł za m kw.

Ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl obawia się rekordowego wzrostu średniej ceny metra kwadratowego w stolicach Pomorza i Małopolski. Najwyższa podwyżka miała tam miejsce w 2021 r.: w Trójmieście - o 18%, a w Krakowie - o 14%. Pesymistyczna prognoza wynika z faktu, że w ciągu 12 miesięcy nowe mieszkania w Krakowie podrożały średnio na metrze aż o 20%, a w Trójmieście o 17%.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Niestety, także na rynku wtórnym oferta lokali skurczyła się w tym roku. Ponadto w Warszawie i Trójmieście średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki wciąż jest wyższa niż u deweloperów, a w Krakowie porównywalna.

W czasie wakacji sklepy mogą przerzucić na swoich klientów całość odmrożonego w kwietniu VAT-u [ANALIZA]

Eksperci komentujący bieżące dane ze sklepów są zgodni, że w kolejnych miesiącach będzie coraz drożej. Do tego twierdzą, że nic też na rynku nie wskazuje na to, aby trend miał się odwrócić. Przewidują również, że retailerzy jeszcze w te wakacje zaczną przerzucać odmrożony w kwietniu VAT na swoich konsumentów.

Największa różnica na korzyść rynku wtórnego jest w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Jednak ceny używanych mieszkań doganiają tu ceny lokali z rynku pierwotnego. I to nie tylko dlatego, że wyprzedają się najtańsze mieszkania, a równocześnie rosną oczekiwania sprzedających. Na rynku wtórnym rośnie też udział nowych mieszkań. To wszystko powoduje, że Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia jest tegorocznym liderem wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań. Jak wynika z danych portalu GetHome.pl, od grudnia do lipca wzrosła ona aż o 17%. Dodajmy, że duża podwyżka miała miejsce w Krakowie (o 10%), Wrocławiu (o 8%) i Trójmieście (o 7%).

Warto zwrócić jednak uwagę, że w ciągu 12 miesięcy w większości największych miast mieszkania z drugiej ręki drożały znacznie wolniej niż od deweloperów. Wyjątkiem jest wspomniana wcześniej Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia.

Ponadto lipiec był kolejnym miesiącem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w Poznaniu (od kwietnia) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (od czerwca). We Wrocławiu średnia po raz pierwszy w tym roku spadła (o 1% ). Natomiast w pozostałych metropoliach nieruchomości podrożały. Najbardziej w Warszawie – o 3%, zaś w Trójmieście i Łodzi – o 2%  W Krakowie tempo podwyżek spadło do 1%.

Jest to jednak słabą pociechą dla tych, którzy chcą kupić mieszkania za jak najniższą cenę.  Także na rynku wtórnym poprzeczka cenowa poszła w górę. W grudniu ubiegłego roku 93% mieszkań w ofercie śląskich agencji pośrednictwa kosztowało mniej niż 8 tys. zł za m kw. W lipcu tego roku udział takich lokali skurczył się do 75%. Z kolei z 5% do 20% zwiększył się odsetek mieszkań z ceną ofertową w przedziale 8-10 tys. zł za metr.

Źródło: RynekPierwotny.pl i GetHome.pl