„Bezpieczny Kredyt 2%” na rynkowym horyzoncie. Tymczasem wciąż wiele jest znaków zapytania

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaplanowało start Bezpiecznego Kredytu 2%, będącego gwoździem programu Pierwsze Mieszkanie na 1 lipca br., czyli już za nieco ponad dwa tygodnie. Mimo iż ustawa została już podpisana przez prezydenta, to wciąż mnożą się wątpliwości i niedomówienia - związane na przykład z kwestią zdolności kredytowej oraz liczbą możliwych do udzielenia kredytów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, jakie są najważniejsze znaki zapytania dotyczące „Bezpiecznego Kredytu 2%”.

Zdolność kredytowa, czyli problem numer 1

Jak zwykle w przypadku finansowania potrzeb mieszkaniowych, zasadniczym problemem jest zdolność kredytowa. Ta w ostatnich czasach za sprawą inflacji i rekordowych od lat poziomów stóp procentowych poleciała na łeb na szyję, w wyniku czego koniunktura w mieszkaniówce uległa załamaniu. To właśnie program Bezpieczny Kredyt 2% (dalej: BK 2%) ma stać się panaceum ratującym rynek przed długotrwałym spowolnieniem, a młodych Polaków przed brakiem dostępu do kredytów mieszkaniowych.

Przypomnijmy, że program BK 2% ma w okresie dopłat bazować na ratach malejących. Po zakończeniu dotowania kredytu, stosowane będą raty równe. Na zaprezentowanych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii przykładach widać wyraźnie, że rata równa po zakończeniu dziesięcioletniego okresu dopłat nie będzie w sposób istotny przewyższać pierwszej raty po dopłacie. To mogłoby uzasadniać dopuszczalność liczenia zdolności kredytowej przez banki w odniesieniu do raty skorygowanej o państwową dopłatę. Według szacunków analityków RynekPierwotny.pl, wzrost zdolności kredytowej dzięki jej korzystnemu obliczaniu wyniósłby około 50%. Minister Rozwoju i Technologii potwierdził niedawno, że najlepszy dla klienta banku wariant liczenia zdolności będzie stosowany w programie BK 2%. KNF ma z kolei specjalnie zmodyfikować Rekomendację S na potrzeby nowego programu. Jest jednak jedno „ale”…

Projekt ustawy zawiera aż kilkanaście przypadków, po zaistnieniu których prawo do dopłat z programu BK 2% wygasa. Wówczas kredyt preferencyjny stanie się kredytem komercyjnym. Dotyczy to m.in. sytuacji wynajęcia lub użyczenia kredytowanego lokum, zmiany jego sposobu użytkowania, zaprzestania w nim zamieszkiwania na okres ponad 12 miesięcy czy nawet udostępnienia do zamieszkiwania lub wspólnego prowadzenia z kredytobiorcą gospodarstwa domowego przez nieodpowiednią w pojęciu ustawy osobę. Utrata dopłat na skutek jednego z takich zdarzeń może skutkować problemami ze spłatą kredytu.

Efektywne oprocentowanie BK 2%, ile wyniesie naprawdę?

Kolejną ważną kwestią jest efektywne oprocentowanie BK 2%, czyli to uwzględniające dopłaty państwa. W tym przypadku, rozbieżności w interpretacji przepisów są duże (nawet na poziomie kilku punktów procentowych). Prawdopodobnie jest to efekt zamieszczenia na stronie ministerstwa mało precyzyjnej, by nie powiedzieć mylnej odpowiedzi na pytanie o wysokość oprocentowania BK 2%. Brzmi ona następująco: „W okresie stosowania dopłat (pierwsze 10 lat spłaty kredytu), oprocentowanie kredytu wyniesie dla kredytobiorcy 2% powiększone o marżę i prowizję (jeśli będzie pobierana) banku”. Osoby nie znające konstrukcji oprocentowania kredytów mieszkaniowych mogą pomyśleć, że w przypadku preferencyjnego kredytu BK 2% stawka procentowa będzie wysoka (z powodu jakiejś rzekomo doliczanej prowizji).

Fiskus robi coraz mniej kontroli podatkowych. Spadek rok do roku jest aż 29-procentowy [DANE MF]

Według danych pochodzących z resortu finansów, w ub.r. wszczęto ponad 12 tys. kontroli podatkowych, czyli o prawie 29% mniej niż rok wcześniej. Blisko 98 proc. z nich kończy stwierdzeniem nieprawidłowości. Patrząc na zestawienia dotyczące 2023 roku, widzimy, że uszczuplenia wyniosły prawie 2 mld zł.

Tymczasem oprocentowanie efektywne w programie BK 2%, które odzwierciedla ostateczny koszt kredytu dla klienta banku (po odliczeniu dopłat) można ustalić na podstawie następującego wzoru:

Efektywne oprocentowanie kredytu w programie Bezpieczny Kredyt 2% (stałe przez 5 lat) = Umowne oprocentowanie kredytu na 5 lat ustalone z danym bankiem - wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej z dnia ustalenia stopy oprocentowania bezpiecznego kredytu + 2,00%

Przez pierwsze 45 dni działania programu, wspomniany wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej będzie wynosił 120% stawki WIRON z 1 lipca 2023 r. Tak więc osoby zainteresowane preferencyjnym kredytem, aż do początku lipca br. nie będą wiedzieć, ile dokładnie może wynieść oprocentowanie efektywne. Warto też zwrócić uwagę, że stawka WIRON dość mocno się waha co dzień, więc trudno będzie dokładnie przewidzieć wynik z 1 lipca 2023 r. Później, czyli od połowy sierpnia br. wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej ma być co 3 miesiące ustalany jako 90% średniego rynkowego oprocentowania nowych kredytów z okresowo stałą stopą procentową. Jeżeli więc przyjmiemy średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych ze stałą stopą jako 8,5% we wrześniu 2023 roku i takie samo oprocentowanie umowne, to efektywne oprocentowanie BK 2% wyniesie: 8,50% - 5,65% = 2,85%.

Przewidywana liczba kredytów na 2% pod znakiem zapytania

Kolejną zasadniczą dla powodzenia rządowej inicjatywy kwestią jest przewidywana skala działania programu BK 2%. Według resortu rozwoju i technologii, będzie to w granicach 30 - 40 tys. rocznie, a najbardziej optymistyczne oczekiwania wskazują na liczby rzędu 50 tys. kredytów rocznie, a nawet więcej. Tymczasem w ustawie z dnia 14 kwietnia 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe przewidziano wydatki budżetu państwa na dopłaty rzędu 11,3 mld zł. Rodzi się więc pytanie, czy założona liczba „Bezpiecznych Kredytów 2%” jest realna, skoro suma dopłat do typowej umowy kredytowej znacząco przekroczy 100 000 zł.

Warto w tym kontekście zwrócić uwagę na fakt, że począwszy od przyszłego roku pula dopłat będzie musiała najpierw obsłużyć dofinansowanie rat dla coraz większej liczby BK 2% już udzielonych. Tylko wolne środki będzie można rozdysponować na nowe kredyty. Tym samym istnieje duże ryzyko, że dostępność „Bezpiecznych Kredytów 2%” będzie wystarczająca tylko w 2023 r. (ze względu na brak limitu liczby wniosków i finansowanie z przyszłorocznej puli). Z kolei w latach następnych może być już dużo gorzej, o ile pula dopłat nie zostanie odpowiednio powiększona. Jednak to w obecnych okolicznościach gospodarczych może się niestety okazać zadaniem ponad siły budżetu państwa.

Z wielkiej chmury mały deszcz, czyli wnioski nie do końca optymistyczne?

Wszystko wskazuje na to, że pomimo niektórych, nie do końca sensownych zasad oraz założeń, program BK 2% będzie ciekawą i niebywale korzystną ofertą dla młodych Polaków planujących zakup swego pierwszego M. Chodzi głównie o to, że pomoc materialna państwa w zdobyciu własnego dachu nad głową nigdy dotąd nie była tak lukratywna i przynajmniej na pozór bezproblemowa. Niestety, nie brakuje też szeregu wątpliwości.

Na razie udział w programie jest pewny w odniesieniu do zaledwie czterech banków. Kolejne specjalnie się nie kwapią do akcesu, a są też i pierwsze przypadki planowanej rezygnacji z udziału w rządowym przedsięwzięciu. To nie tylko daje do myślenia, ale przede wszystkim grozi operacyjną niewydolnością w przypadku niemal pewnego, ogromnego zainteresowania programem BK 2%, już od pierwszych dni przyjmowania wniosków. Kredytów preferencyjnych raczej na pewno nie starczy dla wszystkich chętnych. Zakładając aktualny, zapisany w ustawie poziom budżetowych wydatków na BK 2%, można przypuszczać, że z dopłat skorzysta być może tylko co drugi chętny, a po corocznym kilku lub kilkunastodniowym okresie przyjmowania wniosków będzie następował trwający miesiącami okres oczekiwania na kolejną pulę BK 2%.

Wygenerowany przez BK 2% popyt na mieszkania może więc okazać się nieproporcjonalnie niski w stosunku do wzrostu cen, jaki wywołuje już obecnie sama perspektywa uruchomienia dopłat do „hipotek” od połowy roku. W najbardziej pesymistycznym, ale jednak całkiem realnym wariancie, program BK 2% po 2023 r. może rozczarować mocno utrudnioną dostępnością tych rodaków, którym powinien być dedykowany w pierwszym rzędzie, czyli młodym rodzinom o przeciętnych dochodach.   

Autorami publikacji są eksperci portalu RynekPierwotny.pl, Jarosław Jędrzyński i Andrzej Prajsnar