Spada liczba ogródków działkowych, a ich ceny rosną. Chętni są gotowi dużo płacić, nie bacząc na ryzyko

W ciągu ostatnich 11 lat powierzchnia tego typu obiektów skurczyła się o 2,8 tys. hektarów. Ubyło też ponad 51 tys. działek. Rosnące zainteresowanie ustawicznie winduje ceny. W skrajnych przypadkach sprzedający żądają nawet 100 tys. zł za 5 arów. Na zielone grunty chrapkę mają także samorządy miejskie i deweloperzy. Dla osób prywatnych takie inwestycje wiążą się ze sporym zagrożeniem. Zarząd lokalnego stowarzyszenia ogrodowego ma prawo nie zaakceptować nabywcy i przedstawić innego kandydata. Z kolei, w przypadku likwidacji ogrodu, wskazany w zamian teren, może być położony w mniej atrakcyjnej lokalizacji. Dodatkowo działkowiec zyskuje tylko prawo do użytkowania, a nie do własności.

Ryzyko i koszty

Liczba rodzinnych ogrodów działkowych (ROD) sukcesywnie spada od kilku lat. Zmniejsza się też ich powierzchnia. Z danych GUS-u wynika, że w 2004 roku istniało 968,8 tys. tego typu powierzchni zrzeszonych w 5184 ROD-ach na obszarze 43,6 tys. hektarów. Pod koniec 2016 roku było ich już tylko 917,5 tys. w 4667 jednostkach o łącznej powierzchni 40,9 tys. hektarów. Podaż maleje, więc stawki w ofertach ostro poszybowały w górę.

– To nie musi być jedyna przyczyna wzrostu cen, chociaż wydaje się, że pewną rolę odgrywają też preferencje mieszkańców miast. Obecnie mamy do czynienia ze swoistą modą na posiadanie ogródka działkowego. Co ciekawe, zwykle ulegają jej osoby w wieku 30-40 lat – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Proponowane ceny faktycznie mogą szokować. Za prawa do jednej z 5-arowych działek w Wielkopolsce z niewielkim domkiem całorocznym żądano aż 100 tys. zł. Inna oferta – 3 ary w samym Poznaniu – opiewa na 75 tys. zł i dotyczy podobnie wyposażonego terenu. Zdecydowanie mniej liczą dzierżawcy za ogródki przeznaczone jedynie do rodzinnej rekreacji. Ale i tak cena 18 tys. zł za 3 ary w Krakowie nie należy do niskich.

– Trudno jest oszacować wzrost kwot związanych z przeniesieniem prawa dzierżawy działki w ROD, bo rynek takich transakcji nie podlega analizom i jest mocno rozproszony. Uwagę zwraca natomiast spore zróżnicowanie cenowe. W przypadku małej, 2-arowej posesji w Warszawie ten koszt może wynieść 10-15 tys. zł. Natomiast 4-5 arów dobrze wyposażonej części ogródka na terenie stolicy będzie opiewać nawet na 40-50 tys. zł – informuje Prajsnar.

Przyjemność z wypoczynku w zacisznej zieleni napędza popyt na kupno praw do użytkowania tego typu terenów. Idylla może jednak szybko zamienić się w koszmar, jeśli plany miejscowe zmienią przeznaczenie terenu z rekreacyjnego na budowlany. Zagrożenia wiążą się też z projektem specustawy mieszkaniowej, służącym przyspieszeniu realizacji rządowego programu Mieszkanie+. Pojawia się w nim m.in. możliwość prowadzenia inwestycji niezgodnie z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Polski Związek Działkowców w uchwale z 5 kwietnia br. stwierdza, że „większość przyjętych w nim rozwiązań prawnych niesie realne zagrożenie dla rodzinnych ogrodów działkowych i działkowców”.

– Można spodziewać się, że wraz z zagęszczeniem zabudowy, tereny ogródków będą coraz bardziej kuszącymi inwestycjami dla deweloperów i samorządów lokalnych, zainteresowanych dochodami ze sprzedaży gruntów. Warto podkreślić, że często są to obszary dobrze zlokalizowane, w centrach miast bądź w stosunkowo bliskich od nich. Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych nakazuje zastąpienie likwidowanego ROD-u nowym. Ale ten może znaleźć się na peryferiach – zwraca uwagę ekspert z portalu RynekPierwotny.pl.

Wypoczynek czy zysk?

Powodem skłaniającym do kupna praw do dzierżawy może być chęć zysku. W dużych miastach ROD-y są często położone na gruntach o wielomilionowej wartości. W samej Warszawie jest kilka takich miejsc w pobliżu Mokotowa czy Żoliborza. W sąsiedztwie Stadionu Narodowego 32 hektarów działek rodzinnych to łakomy kąsek przede wszystkim dla deweloperów. Inwestować mogą też osoby prywatne, licząc na zysk z późniejszej odsprzedaży lub rekompensatę w razie likwidacji ogródków.

Sprawy frankowe w sądach mają zdecydowanie przyspieszyć. Eksperci zgłaszają wątpliwości

Trwają prace nad regulacjami, które pozwolą na szybsze rozpoznawanie spraw frankowych. Eksperci komentujący te doniesienia, przedstawiają wątpliwości w kwestii skuteczności wybranych pomysłów. Ale nie brakuje też opinii, że przygotowywane zmiany poprawią sytuację w sądach.

– Głównym źródłem zainteresowania tego typu terenami jest ich znakomita lokalizacja. O przyszłość tych powierzchni toczą się nieustanne spory. Być może nabywcy liczą na wzrost wartości ziemi i zakładają, że w przyszłości solidnie na niej zarobią. W stolicy działki dawno już nie służą rekreacji. Są otoczone gęstą zabudową i zatłoczonymi ulicami, co de facto mija się z ich pierwotnym przeznaczeniem – zauważa Jarosław Mikołaj Skoczeń, wiceprezes Grupy Emmerson.

Zdaniem Andrzeja Prajsnara, prawdopodobnie na rynku będzie coraz drożej. Jednak w końcu wzrost cen zostanie zahamowany. Stanie się tak, gdy wyczerpią się możliwości finansowe nabywców. Drugim powodem może być kres mody na ogródki. Na razie, według Polskiego Związku Działkowców, zainteresowanie nie słabnie, ale czas pokaże, jaka będzie przyszłość. Organizacja uważa, że działki rodzinne to idealne rozwiązanie dla osób pragnących stworzyć miejsce odpoczynku dla siebie i najbliższych.

– Interesują się nimi zarówno ludzie młodzi posiadający rodziny, jak i starsi, bez względu na poziom wykształcenia. Zdecydowanie większy popyt obserwuje się w dużych miastach, m.in. w Warszawie czy w Krakowie, a także w miejscowościach skupionych wokół tych aglomeracji. Ogrody pełnią tam funkcje wypoczynkowe, rekreacyjne, zdrowotne, a także przyczyniają się do poprawy jakości życia – tłumaczy Joanna Ćwiklińska-Ziomek, inspektor ds. terenowo-prawnych z Wydziału Gospodarki Gruntami w Krajowej Radzie PZD.

PZD liczy na rozwój

Długoletnie statystyki GUS-u, obejmujące lata 2003-2016, pokazują spadek liczby ROD-ów o 10 proc. Największy nastąpił w 2006 roku (4,8 proc.), przy czym niemal nie zmieniła się ich powierzchnia, bowiem łączono lokalne stowarzyszenia działkowców. W ciągu 13 lat całkowita powierzchnia pojedynczych ogródków zmniejszyła się o 4 proc. Ich liczebność obniżyła się o 5 proc. Ale w 2016 roku ubytek 126 hektarów gruntów był o rząd wielkości mniejszy, niż w poprzednich dwóch latach, kiedy wyniósł łącznie niemal 2250 hektarów.

– W latach 2014-15 samorządy miały możliwość łatwej likwidacji ogrodów bez obowiązku odtwarzania tych, które nie posiadały uregulowanego statusu prawnego. Kolejnym warunkiem takiej formy kasacji ROD-ów było niespełnianie przynajmniej jednego z dodatkowych wymogów, np. zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego. Możliwość łatwiejszego usunięcia ogrodów działkowych w tamtym okresie wyjaśnia szybkie spadki ich powierzchni – podkreśla Andrzej Prajsnar.

Z kolei PZD wskazuje, że wcześniejsze gorsze statystyki były spowodowane zjawiskiem wyodrębniania się działek ze struktur związku. Przejęcie prowadzenia ROD-u przez odrębne stowarzyszenie przewiduje ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych. Do końca 2017 roku taką operację przeprowadziło ok. 5 proc. tego typu organizacji.

– Nie potwierdzamy natomiast informacji o malejącej liczbie tego typu terenów. Niektóre z nich ulegają likwidacji, najczęściej z uwagi na realizację celów publicznych. Jednak w zamian przekazywane są stowarzyszeniom inne obszary, na których powstają tzw. ogrody odtwarzane. Niekiedy mamy do czynienia ze zjawiskiem łączenia się mniejszych ROD-ów. Dlatego ich liczba może spadać, choć łączna powierzchnia nie ulega zmianie – przekonuje Joanna Ćwiklińska-Ziomek.

[DANE Z RYNKU] Ceny usług stomatologicznych najszybciej rosną w całym sektorze zdrowia

Jak wynika z danych GUS, wzrost cen usług stomatologicznych wynosi ponad 8% r/r. Dla porównania, inflacja w całym sektorze zdrowia jest niższa. Eksperci komentujący te dane twierdzą, że wkrótce wzrost może być nawet dwucyfrowy r/r.

Dla Polskiego Związku Działkowców priorytetem jest rozwój ogrodów działkowych, m.in. poprzez zwiększanie ich areału. Krajowa Rada PZD przyjęła Otwarty Program Rozwoju ROD-ów. W tym dokumencie przedstawiła plan na rzecz podtrzymania istnienia i rozwoju terenów działkowych.

– Stawiamy na działania ciągłe, m.in. modernizację istniejących obiektów i tworzenie nowych, także w miejscach atrakcyjnych turystycznie. Będziemy uświadamiać znaczenie ogrodów działkowych i promować ten temat w mediach. Zamierzamy też sprawnie korzystać z budżetów obywatelskich, programów Narodowego i Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej oraz pozyskiwać dotacje z samorządów. Planujemy również wniesienie wkładu przez przyszłych działkowców i udzielenie pomocy finansowej przez struktury Związku – zapowiada ekspert z Wydziału Gospodarki Gruntami w jednostce krajowej PZD.

Kupujący się nie boją

Należy pamiętać o tym, że nabywca nie kupuje działki. Uzyskuje jedynie prawo do dzierżawy i staje się właścicielem posadzonych roślin i tzw. naniesień, czyli obiektów, które postawi. Ziemia pozostaje zwykle w rękach Skarbu Państwa, samorządów lub samego PZD. Wysokość uzgodnionego przez strony wynagrodzenia jest sprawą indywidualną, natomiast stowarzyszenie ogrodowe musi ostatecznie zatwierdzić kandydata. Ma także prawo zaproponować kogoś innego na jego miejsce. Osoba ta jest zobowiązana do zapłaty identycznej sumy w ciągu dwóch tygodni. Jeśli tego nie zrobi, to poprzednik może zakończyć transakcję.

– Odmowna decyzja w sprawie zatwierdzenia nowego dzierżawcy, powinna wynikać z ważnych powodów. Przepisy nie precyzują, jakie zastrzeżenia mogą zostać uwzględnione. To stwarza możliwość nadużyć, np. przeforsowania kogoś bliskiego zarządowi stowarzyszenia ogrodowego. Takie niebezpieczeństwo istnieje szczególnie wtedy, gdy transakcja dotyczy atrakcyjnej działki za umiarkowaną kwotę – uważa Andrzej Prajsnar.

Potencjalnych klientów problemy raczej nie zrażają. Szukają interesujących ofert, a te znajdują się w większych miastach, przede wszystkim wojewódzkich. To właśnie tam dzierżawca łatwiej znajdzie chętnych do przejęcia ogródka, a nabywcy mogą poszukiwać okazji. Sprzedawca może obniżyć cenę, jeśli pilnie potrzebuje gotówki albo rezygnuje ze względu na wiek lub chorobę.

– Takie zakupy są postrzegane jako swoista inwestycja. Trzeba jednak pamiętać, że regulaminy narzucają obowiązek dbania o działkę. To oznacza m.in. konieczność odpowiedniego uprawiania czy odchwaszczania. Nie można jej zatem traktować wyłącznie jako lokaty kapitału, która nie wymaga żadnej regularnej aktywności. Ponadto trzeba pamiętać o ryzyku zmian prawnych dotyczących ogrodów działkowych – przypomina ekspert z portalu RynekPierwotny.pl.

Transakcje „ogródkowe” w porównaniu z handlem nieruchomościami to niewielka nisza. Dlatego zainteresowani kupnem powinni szukać ofert na platformach ogłoszeniowych. I co ważne, przed podjęciem decyzji należy uwzględnić nie tylko zalety, ale także potencjalne straty finansowe oraz zmarnowany wkład pracy.