Deweloperzy przygotowują szereg pułapek dla swoich klientów. Dlatego należy ich dokładnie sprawdzać

Eksperci ostrzegają konsumentów przed nieuczciwymi praktykami, które powszechnie stosują firmy deweloperskie. Brak dostatecznej wiedzy nabywców na temat korzystnego inwestowania w nieruchomości może ich sporo kosztować. Często nawet nie wiedzą, że zostali oszukani. Ale koszty błędnych decyzji ponoszą przez długie lata.

Grzegorz Sperczyński z firmy Cada Casa zwraca uwagę na niebezpieczeństwa, jakie mogą grozić kupującym domy lub mieszkania. Te pułapki powinniśmy podzielić na dwie kategorie. Pierwsza obejmuje klientów, którzy posiadają dużą świadomość ekonomiczną i potrafią prawidłowo ocenić opłacalność inwestycji w czasie. To znaczy precyzyjnie definiują wymagania, jakie powinna ona spełnić. Jednak nie znają dobrze swoich praw. Dlatego, nie wiedzą np., że deweloper stosuje w umowie klauzulę niedozwoloną poprzez ograniczenia rękojmi, co jest niezgodne z art. 3853 kodeksu cywilnego. Artykuł ten definiuje również listę innych, bezprawnych zastrzeżeń. Drugi rodzaj zagrożeń może dotykać konsumentów zupełnie nieświadomych wyborów, jakich dokonują, ponieważ w pełni polegają oni na obsłudze firmy, w ramach wypracowanego przez dewelopera zaufania.

– Popularną pułapką jest oferta kredytu składana przez dewelopera występującego w roli pośrednika banku. Zwykle chce on uzyskać z tego dla siebie prowizję, sięgającą nawet 1,5%. Kilku klientów może mu zapewnić 10% zysku, bez sprzedaży ani jednego lokalu. Warto dokładnie analizować przedstawiane nam warunki, gdyż innym ukrytym celem może być z kolei nieuzyskanie dla nas wsparcia finansowego, a jedynie kosztowne przeprowadzenie procesu oceny wniosku kredytowego. W przypadku większej ilości osób zainteresowanych danym mieszkaniem, deweloper zarabia dodatkowo. Kwoty uzyskiwane z tego modelu biznesowego zaczynają się od kilkuset złotych – mówi Grzegorz Sperczyński.

Zdaniem eksperta, częstym nadużyciem bywa również przymuszanie nabywców do uiszczania bardzo wysokich opłat za zarządzanie ich budynkiem przez dewelopera lub przez powiązaną z nim spółkę, która występuje w roli zarządcy nieruchomości. Co warto podkreślić, takie działanie jest niezgodne z prawem, gdyż w tym wypadku deweloper wykorzystuje swoją przewagę kontraktową. W praktyce oznacza to brak możliwości zakupu nieruchomości, jeśli warunki nie zostaną zaakceptowane przez klienta w całości.

– Do nieuczciwych praktyk należą też niepełne definicje stanów deweloperskich, polegające na przenoszeniu części prac na koszt klientów. Wówczas muszą oni zapłacić więcej za poszczególne usługi. Dlatego, tak istotne jest dokładne czytanie umów i kosztorysów. Konsument powinien być również ostrożny, gdy deweloper próbuje mu wmówić, że musi wykupić garaż w cenie metra mieszkania. Działa tutaj analogiczna wykładnia, jak w przypadku przymuszania do wyboru zarządcy, czyli wykorzystywanie przewagi kontraktowej. Nabywca nie może się na to nie godzić. Do niego należy również decyzja o zakupie komórki lokatorskiej – wyjaśnia Grzegorz Sperczyński.

Odbiór lokalu z rzeczoznawcą

Głównym zadaniem dewelopera od strony biznesowej jest maksymalizacja jego zysku, przy jak najniższych kosztach budowy. W tym celu może on stosować np. słabo izolowane fundamenty, tańsze i klasyczne systemy ogrzewania. Wszystkie te elementy podwyższają późniejsze koszty eksploatacji nieruchomości. W Europie Zachodniej również liczy się zysk, ale tam firmy z reguły walczą o klienta poprzez sposób oferowanej obsługi. W Niemczech kluczowym wskaźnikiem definiującym jakość mieszkania jest koszt jego utrzymania, eksploatacji oraz ewentualnych nakładów remontowych ponoszonych w przyszłości.

– Deweloper może wprowadzać klienta w błąd, wykorzystując do konstrukcji budynku gorsze materiały. Dla przykładu, zleci wykonanie ścianek działowych na stelażach stalowych z użyciem płyt kartonowo-gipsowych zamiast pełnych ścian z silikatów lub cegły. Ma to znaczenie, gdyż im cięższy jest materiał, tym lepsza jego izolacyjność akustyczna. Do częstych praktyk należy też nieprecyzyjne informowanie o sposobie ogrzewania pomieszczeń w sprzedawanej nieruchomości. Tymczasem zainstalowanie pieca gazowego w łazience może zabrać cenną przestrzeń, w małym lokalu - nawet kilka procent jego powierzchni. Jeśli nie ma możliwości podpięcia ogrzewania sieciowego, lepiej stosować nowoczesne rozwiązania, np. podczerwień i kolektory słoneczne na dachu – zauważa Sperczyński.

[ANALIZA] W najbliższym czasie sytuacja geopolityczna będzie głównym czynnikiem wzrostu cen w sklepach

Eksperci rynkowi prognozują, że przed świętami Bożego Narodzenia ceny detaliczne w sklepach będą stabilne. Jednak w dłuższej perspektywie geopolityka może to wyraźnie zmienić. Wiele będzie zależeć od relacji Europy z Donaldem Trumpem.

Użytkownik ma prawo sprawdzić surowce, jakie są wykorzystywane do budowy jego mieszkania. Podstawą do weryfikacji jest umowa zawierająca kosztorys, w którym powinny być wyszczególnione materiały. Jednak deweloperzy niechętnie wprowadzają klientów na plac wykonywanych robót. Wiąże się to z koniecznością uzyskania zgody kierownika budowy oraz odpowiednią ochroną wizytującego, zgodnie z przepisami BHP. Nieuczciwe firmy raczej stronią od takiego rozwiązania, natomiast przedsiębiorstwa z długim stażem organizują dni otwarte, w ramach których można obejrzeć budowę pod nadzorem pracowników.

– Aby ustrzec się przed powierzeniem swoich pieniędzy nierzetelnemu deweloperowi, doradzam, aby zapoznać się z jego wcześniejszymi inwestycjami. Zachęcam także do tego, aby porozmawiać z byłymi klientami danej firmy, o tym, w jaki sposób realizowała on swoje usługi. Z kolei do odbioru mieszkania należy zaangażować eksperta, np. zawodowego rzeczoznawcę budowlanego. Wyszczególni on listę niezgodności. Na tej podstawie będzie można uzyskać częściowy zwrot pieniędzy lub wezwać do napraw nieuczciwego sprzedawcę – przekonuje Grzegorz Sperczyński.

Wadliwe inwestycje

Z kolei Łukasz Sęktas z firmy TIARA Development dzieli pozornie atrakcyjne oferty deweloperów na trzy kategorie. Pierwsza dotyczy sytuacji, gdy inwestor nie posiada środków na prowadzenie budowy. Obecnie, dzięki obowiązkowi prowadzenia rachunków powierniczych, takie problemy występują coraz rzadziej, ale nadal się zdarzają. Czasem sprzedaż mieszkań okazuje się wolniejsza, niż przewidywał deweloper. Wówczas, jeśli inwestycja jest zakończona lub prawie zrealizowana, może pojawić się okazja nabycia lokalu poniżej cen rynkowych. Transakcja będzie szczególnie atrakcyjna dla klienta, jeśli wraz z innymi nabywcami zaoferuje on inwestorowi zakup hurtowy.

– Jednak zdecydowanie odradzałbym kupno mieszkania, którego budowa nie jest zaawansowana. Zdarzają się deweloperzy, którzy swoje problemy finansowe z wcześniejszej inwestycji próbują pokryć wpłatami dokonywanymi przez nowych klientów. Taka sytuacja w optymistycznym wariancie może oznaczać, przeciągającą się w nieskończoność budowę, a w niekorzystnym - utratę środków finansowych i konieczność dochodzenia swoich praw na drodze sądowej – przestrzega Łukasz Sęktas.

Drugą kategorią pozornie atrakcyjnych inwestycji są osiedla, które posiadają wadę ukrytą. W pobliżu może być np. planowana budowa trasy szybkiego ruchu lub bazy przeładunkowej Zakładu Oczyszczania Miasta, ewentualnie - poprowadzenie trasy kolejowej lub linii wysokiego napięcia. Częstym problemem w takich przypadkach okazuje się też podmokły teren. Należy zwrócić uwagę na to, że nawet przy kilkukrotnym odwiedzeniu inwestycji nie zawsze klient jest w stanie ocenić wpływ danej uciążliwości i przekonuje się o niej dopiero po zamieszkaniu w danej lokalizacji.

– Trzecia kategoria „okazji”, których należy unikać, to inwestycje realizowane minimalnym kosztem bez należytej dbałości o jakość materiałów i wykonania. Deweloperzy tak działający ponoszą niższe wydatki na budowę i są w stanie zaoferować tańsze mieszkania. Jednak początkowa oszczędność szybko sprowadza kłopoty na nowego nabywcę. Kiedy w garażu pojawia się woda, wentylacja nie działa prawidłowo, a budynek nie jest odpowiednio ocieplony, wówczas jest już za późno, aby się wycofać – zwraca uwagę ekspert firmy TIARA Development.

Rośnie problem z obowiązkowymi szczepieniami. Urzędnicy nakładają coraz więcej grzywien

Od stycznia do sierpnia 2024 r. nałożono więcej grzywien za uchylanie się od obowiązku szczepień ochronnych niż w całym 2023 r. Jednak Państwowa Inspekcja Sanitarna chce zmniejszenia dolegliwości kar dla rodziców. Za to postuluje, żeby szerzej postawić na edukację społeczeństwa.

Nielegalne praktyki

Ustawa deweloperska, która weszła w życie we wrześniu 2011 roku, zmniejszyła wachlarz zagrożeń związanych z zakupem mieszkania w realizowanej inwestycji. Obecnie jedną z najczęściej spotykanych nielegalnych praktyk jest ograniczenie praw do korzystania z nieruchomości wspólnej przez zastrzeżenie możliwości do nieodpłatnego i bezterminowego umieszczania reklamy na budynku. Dlatego, warto zawrzeć w umowie klauzulę, która ograniczy ten warunek do określonego terminu lub wskaże sytuacje, w jakich on wygaśnie.

– W umowie może znaleźć się zapis przewidujący odpłatność dla dewelopera za korzystanie z nieruchomości wspólnej w celach reklamowych. Ale jeśli pojawi się w niej klauzula gwarantująca inwestorowi bezterminowe prawo do umieszczenia reklamy na budynku, nabywca ma prawo zgłosić to do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ten z kolei może uznać taki warunek za nieważny, a także nałożyć na nieuczciwego dewelopera karę pieniężną – zaznacza ekspert TIARA Development.

Kolejnym działaniem będącym nadużyciem prawa jest zobowiązywanie klienta do pokrycia wszystkich kosztów umowy sprzedaży nieruchomości. Nabywca powinien wiedzieć o tym, że ma prawo nie wyrazić zgodny na taki zapis. Zgodnie z artykułem 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wydatki ponoszone z tytułu sporządzenia umowy deweloperskiej obciążają w równych częściach obie jej strony.

– Deweloper nie ma też prawa narzucać interesantowi wyboru kancelarii notarialnej, w której zostanie zawarta umowa nabycia nieruchomości. Taki niedozwolony zapis często stosują duże firmy. Sprzedając kilkaset mieszkań w jednej inwestycji, tłumaczą, że mieliby trudności organizacyjne, gdyby każdy klient wybrał innego notariusza. Jednak nabywca nie musi się bezwzględnie na to zgadzać. Ma on prawo samodzielnie wybrać kancelarię, w której obowiązują np. niższe opłaty. Maksymalne stawki taksy notarialnej są najczęściej wyższe o tych, które pobierają konkretni specjaliści, zatem ceny usług mogą znacząco odbiegać od siebie. Gdyby jednak deweloper próbował wywierać na niego wpływ, konsument może dochodzić swoich praw sądownie – wyjaśnia Łukasz Sęktas.

Nielegalne jest również pozbawianie nabywców prawa do odstąpienia od umowy, kiedy jej istotne warunki ulegną zmianie. Jeśli powierzchnia kupowanego mieszkania lub jego cena okażą się inne, niż planowano, klient powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów, np. płacenia kar umownych. Jak wynika z obserwacji Łukasza Sęktasa, zmiana cen przez deweloperów rzadko się zdarza, ale różnice w powierzchni nieruchomości często występują. Klienci w takich przypadkach niechętnie wstępują na drogę sądową, gdyż obawiają się dodatkowych kosztów procesu i długotrwałego postępowania.

– W mniejszych miastach deweloperzy częściej pozwalają sobie na stosowanie nielegalnych praktyk, gdyż potencjalni klienci mają mały wybór firm. Z drugiej strony, nabywcy nie znają dobrze swoich praw i nie zwracają uwagi na nieuczciwe zapisy zawarte w umowach. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi rocznie około kilkudziesięciu postępowań przeciwko deweloperom i nakłada na nich kary. Z mojego doświadczenia wynika, że najczęściej wynoszą one od kilkudziesięciu do kilkuset tys. złotych. Ale mogą też sięgać 10% rocznego przychodu inwestora. Znaczenie więcej toczy się postępowań sądowych, choć klienci z reguły decydują się na nie dopiero wówczas, gdy zachodzą rażące naruszenia ich praw – podsumowuje ekspert z TIARA Development.