Obrzeża polskich miast rozrastają się zbyt szybko. Szkodzi to społeczeństwu i środowisku

Zdaniem ekspertów, trudno jest zahamować proces suburbanizacji. Deweloperzy budują tam, gdzie jest dostępna i tania ziemia, czyli na przedmieściach. Dopiero potem powstaje na nowych osiedlach potrzebna infrastruktura. Taka kolejność zwiększa zarówno podatki na rzecz gmin, utrudnienia komunikacyjne, jak również smog.

Jak zauważa Marcin Krasoń, Analityk Rynku Nieruchomości z Home Broker, od dziesięcioleci na całym świecie zachodzi tzw. proces suburbanizacji. Oznacza to, że duże miasta rozlewają się poza swoje granice administracyjne i następuje ekspansja ludności na tereny podmiejskie. Powołując się na dane GUS-u, ekspert podkreśla, że w największych polskich aglomeracjach rośnie odsetek osób żyjących poza głównym miastem. Ekspert podaje, że w 1995 roku mieszkańcy Krakowa stanowili 69,4% ludności aglomeracji, a w 2014 roku – 66,2%. W 2050 roku ma być ich poniżej 60%.

– Suburbanizacja przyspiesza w czasach dobrej koniunktury i zwiększonej konsumpcji. W ostatnich latach mieliśmy wysoką sprzedaż mieszkań na peryferiach polskich miast. Dla przykładu, na obrzeżach Warszawy mieszka obecnie tylko nieco ponad 20% ludności stolicy. Natomiast tam powstaje ok. 50% nowych nieruchomości. W centrum deweloperzy oferują najmniej lokali. Przedmieścia rosną głównie dzięki osobom przyjezdnym. Rodowici mieszkańcy często posiadają lokale po rodzicach lub dziadkach. Oni też przeżyli większość życia w mieście i mniej chętnie wyprowadzają się na ich krańce – zaznacza Łukasz Sęktas, prezes zarządu z TIARA Development.

Natomiast Marcin Krasoń przypomina, że w śródmieściach nie ma już działek do budowy nowych nieruchomości. Ponadto, na peryferiach deweloperzy są w stanie kupić ziemię niedrogo i zaoferować klientom dużo tańsze mieszkania, niż w centrum. Zdaniem eksperta, nie ma żadnej granicy, na której przedmieścia mogłyby się skończyć. Jednak koniecznie trzeba to zmienić i uporządkować bałagan, panujący w planach zagospodarowania przestrzennego. Obecnie deweloperzy stawiają nowe budynki w kompletnym nieładzie tam, gdzie im się to tylko opłaca.

[ANALIZA] W najbliższym czasie sytuacja geopolityczna będzie głównym czynnikiem wzrostu cen w sklepach

Eksperci rynkowi prognozują, że przed świętami Bożego Narodzenia ceny detaliczne w sklepach będą stabilne. Jednak w dłuższej perspektywie geopolityka może to wyraźnie zmienić. Wiele będzie zależeć od relacji Europy z Donaldem Trumpem.

– Uważam, że rozwój obrzeży miast, szczególnie dużych, jest już zbyt dynamiczny. Z punktu widzenia społecznego to niekorzystne zjawisko, ponieważ infrastruktura na przedmieściach jest słabo rozwinięta. W związku z tym, koszty budowania czy rozszerzenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej są dość wysokie w stosunku do korzyści mieszkańców danego terenu. Świadczą o tym np. płacone przez nich podatki na rzecz gminy. Kolejnym problemem jest strata czasu na przemieszczanie się między peryferiami a centrum miasta, np. w drodze do pracy. To oczywiście też przekłada się na wydatki na paliwo czy bilety komunikacji miejskiej, a także zwiększa stężenie smogu – mówi Łukasz Sęktas.

Ekspert z Home Broker stanowczo stwierdza, że proces suburbanizacji należy wyhamować. Granice zasięgu aglomeracji są już zbyt dalekie od centrum miast. Warto zacząć budować osiedla według konkretnych założeń urbanizacyjnych po to, żeby ułatwić życie ich mieszkańcom. Powinno być tak, że w pierwszej kolejności powstają drogi i infrastruktura, a dopiero potem mieszkania. Niestety, w Polsce jest odwrotnie. Najpierw stawiane są nieruchomości, dlatego że gdzieś jest tanio. Później ludzie martwią się o to, gdzie posłać dzieci do przedszkola czy szkoły. Brakuje też komunikacji miejskiej.

Rośnie problem z obowiązkowymi szczepieniami. Urzędnicy nakładają coraz więcej grzywien

Od stycznia do sierpnia 2024 r. nałożono więcej grzywien za uchylanie się od obowiązku szczepień ochronnych niż w całym 2023 r. Jednak Państwowa Inspekcja Sanitarna chce zmniejszenia dolegliwości kar dla rodziców. Za to postuluje, żeby szerzej postawić na edukację społeczeństwa.

– Trudno jest zatrzymać rozlewanie się miast w sposób sztuczny. Jeżeli nawet dana lokalizacja znajduje się daleko od centrum, ale jest atrakcyjna, to przyciąga nowych mieszkańców. Może to wynikać np. z bliskości akwenów wodnych i lasów. Przedmieścia, na których żyje się komfortowo, nadal będą się mocno rozrastały. Takie miejsca charakteryzuje szybki dojazd do szkół, przedszkoli czy firm. Natomiast tam, gdzie brakuje udogodnień, rozwój peryferyjnych dzielnic może zostać całkowicie wyhamowany. Na pewno nie zabraknie nam gruntów do budowy mieszkań, ze względów demograficznych. Jesteśmy bowiem starzejącym się społeczeństwem – stwierdza ekspert z TIARA Development.

Jak przewiduje Marcin Krasoń, w przyszłości projekty deweloperskie będą dalej szły w tym kierunku, co obecnie. To znaczy, osiedla nadal będą powstawały tam, gdzie jest dostępna i niedroga ziemia, czyli najczęściej na peryferiach, czy wręcz poza ich miastami. Zaludnienie coraz bardziej będzie odsuwało się od śródmieścia. Rozwiną się miejscowości znajdujące się przy dużych ośrodkach miejskich, takie jak Skawina lub Wieliczka pod Krakowem czy też Legionowo, Pruszków i Piaseczno pod Warszawą.

– W przyszłości teoretycznie istniałaby możliwość zahamowania procesu suburbanizacji, poprzez budowę mieszkań tylko w centrach miast. Jednak w praktyce to byłoby nierealne, bo każdej gminie zależy na podnoszeniu liczby ludności, chociażby ze względu na większe wpływy z podatków. Można by było też wprowadzić specjalne opłaty dla osób dojeżdżających z przedmieść, ale to również mało prawdopodobny scenariusz, z uwagi na zbyt duży sprzeciw społeczny. Trzeba również pamiętać o tym, że za rozwojem obrzeży miast stoją przede wszystkim preferencje nabywców. Niektórzy cenią sobie spokój i zieleń. Nie zniechęcą ich nawet długie i kosztowne dojazdy – podsumowuje Łukasz Sęktas.