Mimo dobrej koniunktury, deweloperzy unikają agresywnych zakupów pod nowe nieruchomości

Dr Łukasz Bernatowicz z BCC zauważa, że obecnie rośnie rywalizacja między deweloperami o to, kto kupi więcej i lepiej zlokalizowanych gruntów. Wygrają ci, którzy mają zgromadzone środki na nabycie dodatkowych terenów. Pozostali muszą się kredytować, żeby wykorzystać dobrą koniunkturę i nie wypaść z wyścigu o klienta. Warto też zaznaczyć, że umowy zawierane z bankami są dziś dużo bezpieczniejsze dla inwestorów, niż przed laty. To obniża ryzyko występowania spektakularnych upadłości na tym rynku. W ocenie eksperta Łukasza Sęktasa, branża bardzo dojrzała po fali bankructw. Nabywanie ziem powyżej cen rynkowych zdarza się już rzadko i dotyczy wyjątkowo zdesperowanych inwestorów.

Jak zauważa prezes zarządu TIARA Development, ostatnio wzrósł obrót działkami deweloperskimi. Wynika to m.in. z tego, że w czasie poprzedniego boomu mieszkaniowego wielu inwestorów zbudowało zbyt duże tzw. banki gruntów. W efekcie nie potrzebowali oni kupować kolejnych terenów przez ok. 8 lat. Zdaniem Łukasza Sęktasa, te zasoby w końcu się zmniejszyły i deweloperzy ponownie przystąpili do zwiększonych zakupów, ale tym razem robią to dużo ostrożniej, niż w poprzednich latach.

– Ci, którzy zgromadzili nadwyżki w środkach operacyjnych i teraz nabywają więcej gruntów za gotówkę, wygrają z konkurencją. Jest to szczególnie istotne w przypadku spółek notowanych na GPW, bo one muszą zadbać o interesy swoich akcjonariuszy. Firmy, nieprzygotowane do dobrej koniunktury, muszą się kredytować, co oczywiście wiąże się z dodatkowymi kosztami. Inaczej wypadną z wyścigu na rynku nieruchomości, który nabiera coraz większego tempa – mówi dr Łukasz Bernatowicz, ekspert ds. infrastruktury prawa budowlanego i zamówień publicznych z Business Centre Club.

Według prezesa Sęktasa, planowanie jest dość skomplikowane w branży deweloperskiej, ze względu na długi proces inwestycyjny, często sięgający 3-4 lat. Gromadzenie gruntów w czasach dekoniunktury nie jest łatwe, szczególnie w dużych firmach, np. giełdowych, gdzie kadrę zarządzającą ocenia się na podstawie rocznych wyników. Ciężko też jest przekonać inwestorów do zakupu dodatkowych terenów, gdy sprzedaż mieszkań jest niska. A kiedy następuje boom na rynku, trudno jest już o sensowne i tanie zakupy. Problemem jest przede wszystkim niewystarczająca ilość ziemi w dobrych lokalizacjach. Oczywiście najwięksi gracze najczęściej koncentrują się na wielu rynkach, a mniejsi budują na obrzeżach miast albo specjalizują się w drogich lokalizacjach, usytuowanych w centrach metropolii.

[ANALIZA] W najbliższym czasie sytuacja geopolityczna będzie głównym czynnikiem wzrostu cen w sklepach

Eksperci rynkowi prognozują, że przed świętami Bożego Narodzenia ceny detaliczne w sklepach będą stabilne. Jednak w dłuższej perspektywie geopolityka może to wyraźnie zmienić. Wiele będzie zależeć od relacji Europy z Donaldem Trumpem.

– Myślę, że tzw. kumulacja boomu deweloperskiego jest jeszcze ciągle przed nami. Powinna nastąpić w przyszłym roku, ale też nie urwie się raptownie. Będzie kończyła się łagodnie, bez żadnego tąpnięcia. Wynikać to będzie z tego, że deweloperzy działają bardziej przezornie, niż w latach 2008-2009, kiedy kilku dużych graczy zbankrutowało. Wnioski zostały wyciągnięte z tamtej nauki. To znaczy, inwestorzy nie wydają już tak pochopnie środków, jak wcześniej. I dokładnie planują swoje inwestycje – ocenia dr Bernatowicz.

Jak wyjaśnia Łukasz Sęktas, po ostatnim boomie mieszkaniowym deweloperzy nauczyli się, że nic nie trwa wiecznie. Wtedy spora część inwestorów, spodziewając się dalszego wzrostu cen mieszkań i poziomów sprzedaży, gromadziła ziemie „na zapas”. Grunty były kupowane bardzo drogo i po osłabieniu koniunktury okazało się, że na wielu z nich nie uda się wybudować nieruchomości i sprzedać ich z zyskiem. Wówczas nastąpił szereg bankructw. Niektórzy, chcąc zakończyć inwestycje, musieli dopłacać do sprzedawanych mieszkań. Podobne tendencje były widoczne również w innych krajach Europy, np. w Hiszpanii, a także w Stanach Zjednoczonych.

– Banki też są lepiej przygotowane na udzielanie kredytów deweloperom, ponieważ w dużo bezpieczniejszy sposób zawierają z nimi umowy. Inwestorzy muszą się wylegitymować znacznie bardziej szczegółowym raportem, niż kilka lat temu. Potem oczywiście są rozliczani z każdego etapu prowadzonej budowy. Jeżeli nie jest ona dociągnięta do określonego poziomu, nie wpływa kolejna transza pieniędzy. W związku z tym, deweloperzy bardzo dbają o to, żeby wszystko robić w terminie – wyjaśnia dr Bernatowicz.

Deweloperzy mogą intensyfikować swoje zyski, budując coraz więcej mieszkań, ale to jest bardzo trudne. Eksperci są zgodni co do tego, że łatwo można się przeliczyć. W związku z tym, trzeba postępować zgodnie z biznesplanem i nie podejmować pochopnych decyzji, mimo że okoliczności wydają się ku temu sprzyjające. Jak pokazują doświadczenia deweloperów z kilku ostatnich lat, trzymanie się dyscypliny budżetowej jest najważniejsze w tym biznesie. Wielu przedstawicieli branży zakłada, że zyski przyjdą same, przy rozsądnym podejściu. Bardzo korzystna koniunktura mieszkaniowa będzie bowiem sprzyjać powiększaniu dochodów.

Rośnie problem z obowiązkowymi szczepieniami. Urzędnicy nakładają coraz więcej grzywien

Od stycznia do sierpnia 2024 r. nałożono więcej grzywien za uchylanie się od obowiązku szczepień ochronnych niż w całym 2023 r. Jednak Państwowa Inspekcja Sanitarna chce zmniejszenia dolegliwości kar dla rodziców. Za to postuluje, żeby szerzej postawić na edukację społeczeństwa.

– 10 lat temu, podczas boomu mieszkaniowego, deweloperzy przelicytowywali się między sobą, podbijając ceny gruntów, czasami nawet kilkukrotnie. Obecnie już nie widać na rynku tak agresywnych zachowań, choć czasem zdarzają się też zakupy powyżej cen rynkowych. Dokonują ich zdesperowani inwestorzy, którym brakuje gruntów pod inwestycje. Niemniej, branża jest dziś dużo dojrzalsza i mądrzejsza. Sytuacja jest tylko trudniejsza dla nowych graczy, bo ceny transakcyjne gruntów w ostatnich 2-3 latach wzrosły o kilkadziesiąt procent, ale też wynagrodzenia wykonawców poszybowały w górę – komentuje Łukasz Sęktas.

Natomiast dr Bernatowicz dodaje, że zyski deweloperów, wbrew pozorom, nie są ogromne. Wynoszą 8-12% w skali roku. I to już jest naprawdę dobrym wynikiem. Boom mieszkaniowy przyniesie korzyści nie tylko tej branży, ale wielu innym dziedzinom gospodarki. W ślad za inwestorami pójdą firmy budowlane i wykończeniowe. Dobra passa czeka także architektów wnętrz i projektantów zieleni oraz tych wszystkich specjalistów, którzy w różnym zakresie zagospodarowują nowoczesne osiedla mieszkaniowe. Oczywiście zyskają również producenci mebli i sprzętu RTV i AGD. Ekspert z BCC przewiduje, że ww. sektory m.in. dlatego będą prężnie się rozwijały w najbliższych latach.

– Przede wszystkim rozwiną się ci deweloperzy, którzy będą w stanie zaoferować to, czego oczekują klienci, w rozsądnych cenach. Z kolei najwięcej mogą stracić niedoświadczeni inwestorzy. Jeżeli niezdecydowany, świeży na rynku gracz spóźni się z zakupem gruntu i czasem budowy, to w skrajnym przypadku nawet nie odzyska zainwestowanych pieniędzy. Nastąpiłoby to, gdyby ceny mieszkań lekko spadły za 3-4 lata, co nie jest mało prawdopodobne – podsumowuje Łukasz Sęktas.