Mieszkanie Plus: rządowa polityka budowy tanich mieszkań na wynajem zagraża deweloperom

Zapowiadany nowy program prawdopodobnie zrewolucjonizuje pierwotny rynek mieszkaniowy. Umożliwienie Polakom wynajmowania niedrogich lokali może oznaczać dla deweloperów koniec sprzedażowej prosperity i wymóc na nich skoncentrowanie się na budownictwie o wysokim standardzie.

Mieszkaniowy rynek pierwotny nadal rozwija się intensywnie. Po dwóch kolejnych latach bicia rekordów sprzedaży lokali z pierwszej ręki, istnieje prawdopodobieństwo, że te osiągnięcia powtórzą się w roku bieżącym. Analizując wyniki transakcji po czterech pierwszych miesiącach 2016 r., można było się tego spodziewać. Co więcej, notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych spółki deweloperskie, wykazują wysokie zyski.

- Deweloperzy już trzeci rok z rzędu sprzedają bardzo dużo mieszkań na rynku pierwotnym i jednocześnie sporo inwestują w nowe projekty. Dzielą się też zyskami ze swoimi akcjonariuszami. W konsekwencji pierwotny rynek mieszkaniowy coraz bardziej wyróżnia się na tle całej polskiej gospodarki, mówi serwisowi agencyjnemu MondayNews Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Jednak już niebawem komfortowa sytuacja deweloperów może ulec dość radykalnej zmianie. W ocenie eksperta, nowy, rządowy program może pokrzyżować im plany dalszej ekspansji. Ma on być skierowany do średnio i mniej zamożnych Polaków. Zamiast powszechnego zaciągania wieloletnich kredytów na cele mieszkaniowe, będą oni zachęcani do wynajmowania lokali budowanych w ramach Mieszkania Plus. W przyszłości mogą być one wykupywane przez najemców po kosztach znacznie niższych, niż ma to miejsce w przypadku budownictwa komercyjnego.

[ANALIZA] W najbliższym czasie sytuacja geopolityczna będzie głównym czynnikiem wzrostu cen w sklepach

Eksperci rynkowi prognozują, że przed świętami Bożego Narodzenia ceny detaliczne w sklepach będą stabilne. Jednak w dłuższej perspektywie geopolityka może to wyraźnie zmienić. Wiele będzie zależeć od relacji Europy z Donaldem Trumpem.

- Trudno precyzyjnie stwierdzić, jak długo jeszcze deweloperzy będą w stanie iść pod prąd wobec ogólnej, stosunkowo niekorzystnej tendencji gospodarczej, którą potwierdziły w tym roku dwie agencje ratingowe. Uważam, że za jakiś czas sytuacja na rynku mieszkaniowym będzie musiała się nieco pogorszyć. Nastąpi spowolnienie dynamiki rynku deweloperskiego, ale myślę, że pozostało jeszcze od roku do półtora do momentu, aż to nastąpi, uważa Jędrzyński.

Tanie budownictwo na odpowiednio szeroką skalę w ramach Mieszkania Plus może stanowić nie lada wyzwanie dla branży deweloperskiej. O ile na nowym programie zapewne wiele zyskają mniej zasobni rodacy, których dotychczas nie było stać na własne lokum, o tyle dla inwestorów budujących mieszkania na sprzedaż może to oznaczać utratę sporej części rynku. Niełatwo im będzie dostosować swoją ofertę w taki sposób, by stała się wystarczająco konkurencyjna wobec nowych rozwiązań, co może negatywnie wpłynąć na stopień zainteresowania potencjalnych klientów.

- Program Mieszkanie Plus i nowa polityka mieszkaniowa rządu stanowią pewne zagrożenie dla branży. Jeżeli rzeczywiście uda się go rozwinąć i budować, na odpowiednią do potrzeb skalę, tanie lokale na wynajem, z opcją dojścia do własności, to deweloperzy z czasem mogą zostać zepchnięci do rynkowego narożnika i z tej pozycji walczyć o utrzymanie swojej pozycji. Może to okazać się zadaniem bardzo trudnym, zwłaszcza jeżeli chodzi o segment popularny, w którym buduje się najwięcej i na nim realnie zarabia, wyjaśnia Jarosław Jędrzyński.

Rośnie problem z obowiązkowymi szczepieniami. Urzędnicy nakładają coraz więcej grzywien

Od stycznia do sierpnia 2024 r. nałożono więcej grzywien za uchylanie się od obowiązku szczepień ochronnych niż w całym 2023 r. Jednak Państwowa Inspekcja Sanitarna chce zmniejszenia dolegliwości kar dla rodziców. Za to postuluje, żeby szerzej postawić na edukację społeczeństwa.

Rządowe subwencje mieszkaniowe w ramach MdM wciąż stanowią solidne wsparcie dla deweloperów, ponieważ generują istotną część popytu na rynku pierwotnym. Koniec dopłat, zdaniem Jędrzyńskiego, będzie miał negatywny wpływ na wyniki ich sprzedaży. W momencie wdrożenia programu Mieszkanie Plus najprawdopodobniej skończą się wszelkie dotacje dla budownictwa komercyjnego. Przełoży się to na zainteresowanie rządową inicjatywą tysięcy osób, w tym także tych, które we wcześniejszym systemie byłyby klientami deweloperskich biur sprzedaży i doradców kredytowych.

- Pojawia się pytanie, co stanie się, jeżeli w ciągu kilku lat program Mieszkanie Plus rzeczywiście rozwinie się na tak powszechną skalę, że deweloperzy zostaną wyparci z części rynku mieszkań w segmencie popularnym. Podejrzewam, że wtedy skupią się na budowaniu lokali o podwyższonym standardzie, bo tych nie będzie dotyczył program Mieszkanie Plus. Miejmy jednak nadzieję, że nowa polityka mieszkaniowa rządu nie okaże się jednocześnie polityką systematycznej marginalizacji branży deweloperskiej, której dobra kondycja leży w najlepszym interesie zarówno społecznym, jak i gospodarczym, podsumowuje analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Uruchomienie nowego programu może oznaczać dla deweloperów koniec szczytowego okresu sprzedaży. Już dziś powinni oni pomyśleć o dostosowaniu swojej polityki biznesowej do nowych warunków. Nie będzie to na pewno łatwe, ale znając zaradność i kreatywność zarządów firm deweloperskich, branża poradzi sobie i tym razem z kolejnym wyzwaniem, tak jak robiła to wielokrotnie w przeszłości.