BADANIE: Deweloperzy niewzruszeni smogiem. Rabatów brak, a samego zjawiska nie monitorują

Ankieterzy Instytutu Badawczego ABR SESTA, podając się za potencjalnych klientów, sprawdzili oferty we wszystkich miastach wojewódzkich. Część firm wyjaśniała im, że smog nie jest powodem do upustu, bo „jest wszędzie”. Inne mówiły, że akurat ich inwestycji nie dosięga. A niektóre w ogóle „nie słyszały o tym problemie”. Z badania wynika także, że 87% przedsiębiorstw faktycznie w ogóle nie sprawdza poziomu zanieczyszczenia. Zdecydowana większość przyznaje też, że na chwilę obecną kupujący nie zgłaszają im takich oczekiwań. Dlatego nie widzą potrzeby wprowadzania zniżek. Eksperci podpowiadają, aby konsumenci masowo zwracali się do deweloperów w tej sprawie. Pojedyncze głosy niczego nie zmienią, zwłaszcza w czasie dobrej koniunktury. Ale setki czy tysiące klientów mogą wywołać odpowiednią reakcję. Pytanie brzmi tylko, czy deweloperzy pod takim naporem będą jednak chcieli zauważyć problem.

Jak informuje Sebastian Starzyński, prezes Instytutu Badawczego ABR SESTA, analizowani deweloperzy niejednokrotnie argumentowali brak rabatów tym, że problem smogu nie jest im znany. Tak było m.in. w przypadku przedsiębiorstwa z Poznania. Przedstawiciel firmy twierdził, że w ogóle nic nie wie o zanieczyszczeniu. Czasem jednak ankietowani wskazywali wręcz przeciwnie, że to zjawisko występuje w całym mieście i ceny mieszkań już są do tego dostosowane. Takie argumenty padły np. w jednej z kieleckich firm.

– Deweloperzy, dbając o własne interesy, niechętnie przyznają się do istniejących już obniżek z powodu zanieczyszczeń. Natomiast oczywiste jest to, że mniej atrakcyjne lokalizacje, czyli np. tereny przemysłowe, są tańsze od obszarów znajdujących się w pobliżu akwenów wodnych, parków czy też lasów, gdzie teoretycznie smog powinien być mniejszy. Można zatem powiedzieć, że cena nieruchomości w pewnym stopniu jest już skorygowana o poziom skażenia środowiska – komentuje wyniki badania Łukasz Sęktas, ekspert rynku nieruchomości, prezes zarządu TIARA Development.

Natomiast, w ocenie Sebastiana Starzyńskiego, skrajnie różne tłumaczenia deweloperów mogą być związane z brakiem tego typu oczekiwań ze strony klientów. Firmy nie są więc na nie odpowiednio przygotowane. W czasie badania wielu ankietowanych twierdziło, że nigdy wcześniej nie pytano ich o obniżki z powodu smogu. Z drugiej strony, niektóre uzasadnienia brzmiały tak, jakby miały na celu wyłącznie uniknięcie trudnej dyskusji z potencjalnym nabywcą.

– Smog bardziej występuje w Krakowie, niż u nas. Na naszym terenie to może dotyczyć jakiś sporadycznych przypadków. Natomiast nie jest to stężenie tego typu, żeby nie można było wychodzić z domu lub czegokolwiek się obawiać. Ale na poparcie tej tezy nie mamy żadnych danych na temat stopnia zanieczyszczenia środowiska. Jednak na pewno nie jest takie, jak np. na Śląsku. Tam sytuacja jest rzeczywiście fatalna – mówił w trakcie badania deweloper z Rzeszowa.

Inny respondent, dokładnie z tego samego miasta, przekonywał ankietera, że jego osiedle jest położone na górce, na której akurat nie ma smogu. Aczkolwiek przyznał również, że nie sprawdza danych na ten temat. Jak wynika z badania, zdecydowana większość deweloperów nie monitoruje tego problemu. Nie widzą oni takiej potrzeby albo wręcz są zdziwieni, że ktoś ich o to pyta.

[ANALIZA] W najbliższym czasie sytuacja geopolityczna będzie głównym czynnikiem wzrostu cen w sklepach

Eksperci rynkowi prognozują, że przed świętami Bożego Narodzenia ceny detaliczne w sklepach będą stabilne. Jednak w dłuższej perspektywie geopolityka może to wyraźnie zmienić. Wiele będzie zależeć od relacji Europy z Donaldem Trumpem.

– To nie jest w zakresie naszych obowiązków. Niemniej, od czasu do czasu spoglądamy na różne czynniki, jakie mogą negatywnie wpływać na wybór nieruchomości. Rozpatrujemy również szczegółowe raporty dzielnic, które są najbardziej atrakcyjne pod każdym względem dla poznaniaków. Zatem staramy się być na bieżąco – tłumaczył ankieterowi deweloper z Poznania.

Tymczasem Łukasz Sęktas przypomina, że na cenę mieszkania ma wpływ wiele czynników. Należy do nich m.in. lokalizacja, czas dojazdu do centrum miasta, a także rozkład mieszkania. O smogu zaczęło się mówić dosyć niedawno, ale stan środowiska ma coraz większy wpływ na atrakcyjność danego osiedla. Zatem społeczna świadomość poszerza się i ten proces będzie kontynuowany. Niemniej, deweloperom tak naprawdę trudno jest mierzyć i oceniać poziom skażenia powietrza, m.in. ze względu na skomplikowaną strukturę smogu. To jest wiele cząstek, zmieniających się w różnych okresach.

– Jako firma deweloperska do tej pory nie sprawdzaliśmy poziomu smogu. Nie monitorujemy też tego zjawiska, bo nie działamy przecież w metropolii. W porównaniu do dużych, polskich miast, tutaj jest niewielkie zanieczyszczenie, ale do końca tego też nie wiemy. Słysząc teraz, że mamy taki problem, być może zorientujemy się, jak to wygląda w stosunku do innych aglomeracji. Natomiast na pewno z tego tytułu nie będzie obniżek – stanowczo zaznaczał respondent z Gorzowa Wielkopolskiego.

Trzeba zauważyć, że w całej Polsce znajduje się niespełna 200 stacji badawczych Inspekcji Ochrony Środowiska. W Warszawie jest ich w sumie 5, w Krakowie – 8, a w Poznaniu – 2. W wielu dużych miastach w ogóle nie występują, a smog jest przecież zjawiskiem lokalnym. Aplikacje mobilne najczęściej odczytują wyniki z najbliższych stacji pomiarowych, więc często nie wskazują faktycznego poziomu smogu w obrębie danej inwestycji. Są oczywiście urządzenia obrazujące poziom zanieczyszczeń. Można je kupić za kilkaset złotych. Jednak, zdaniem wielu ekspertów, ich pomiary nie są zbyt dokładne. I to może bardzo zniechęcać deweloperów do zgłębiania tego problemu.

– Moim zdaniem, firmy niechętnie o tym mówią, bo mają już rozpoczęte konkretne inwestycje. Niektóre działki kupili parę lat temu, nie zwracając uwagi na tę tematykę. Ale generalnie od problemu nie uciekną. Jego medialność wzrośnie, bo dzisiejsze społeczeństwo coraz bardziej chce dbać o swoje zdrowie. A większość klientów, kupując nieruchomość, planuje mieszkać w niej przez wiele lat. Zakładam, że liczba stacji pomiarowych i urządzeń przenośnych też będzie rosła. Dlatego szacuję, że odsetek deweloperów zainteresowanych smogiem zwiększy się w ciągu najbliższych 5 lat nawet do 50% – zwraca uwagę Łukasz Sęktas.

Rośnie problem z obowiązkowymi szczepieniami. Urzędnicy nakładają coraz więcej grzywien

Od stycznia do sierpnia 2024 r. nałożono więcej grzywien za uchylanie się od obowiązku szczepień ochronnych niż w całym 2023 r. Jednak Państwowa Inspekcja Sanitarna chce zmniejszenia dolegliwości kar dla rodziców. Za to postuluje, żeby szerzej postawić na edukację społeczeństwa.

Niemniej, Sebastian Starzyński dodaje, że niektórzy przedsiębiorcy, nawet rozumiejąc ten problem, nie chcieli słyszeć o żadnych obniżkach. Argumentowali to wysoką sprzedażą swoich nieruchomości, które cieszą się dużym zainteresowaniem. Dla przykładu, firma z Gorzowska Wielkopolskiego zasugerowała ankieterowi, żeby zobaczył na stronie internetowej, że wiele mieszkań zostało już wyprzedanych w konkretnym budynku i o obniżce na pewno nie może być mowy. Klienci, którzy chcą upominać się o rabaty z tytułu smogu, powinni więc być przygotowani na niełatwe negocjacje.

– W czasach dobrej koniunktury na rynku nieruchomości trudno jest tak naprawdę przekonać inwestora do obniżania ceny, z jakiekolwiek dodatkowego powodu. Wychodzi on z założenia, że w obecnej sytuacji bez trudu znajdzie klienta, który nie będzie stawiał mu takich warunków. Dopiero, gdy okoliczności ekonomiczne pogorszą się, taki przedsiębiorca może zmienić zdanie. Obecnie jest to raczej prawdopodobne w przypadku osiedli, na których nieruchomości wyjątkowo źle się sprzedają – ocenia ekspert z TIARA Development.

Podczas badania jeden z warszawskich deweloperów stwierdził nawet, że współczynniki smogu są przekroczone już od lat. Gdyby chciał brać pod uwagę ten problem, to musiałby obniżać ceny wszystkich swoich nieruchomości i to wielokrotnie. Dlatego nie przewiduje żadnych rabatów. Z kolei, firma z Bydgoszczy, która również nie oferuje przecen z powodu zanieczyszczenia powietrza, w rozmowie z ankieterem wyraźnie wskazała, że właściwie każda cena jest do negocjacji. Trzeba przyjść na spotkanie do biura i porozmawiać o tym.

– Konsumenci oczywiście powinni pytać deweloperów o zniżki na zakup nieruchomości z powodu zanieczyszczonego powietrza. Mogą przesyłać im mapki smogowe i pokazywać ostatnie wyniki badań tak, aby zmobilizować do udzielania rabatów. Im częściej potencjalni nabywcy będą działać w ten sposób, tym szybciej osiągną swój cel. Jednak muszą walczyć zbiorowo, bo jeden konsument niewiele wskóra. Jeżeli będą to dziesiątki czy chociaż setki kupujących w danym mieście, wówczas deweloperzy będą musieli ulec presji, nawet w tak dobrych warunkach rynkowych, jak obecne – podsumowuje Łukasz Sęktas.

Badanie zostało przeprowadzone metodą wywiadów telefonicznych na przełomie października i listopada br. Objęto nim 16 następujących miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gorzów Wielkopolski, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawę i Wrocław. W każdym z tych ośrodków analizie poddano 3-4 największych deweloperów, w sumie 53 firmy.