B. Wałecki: Czy deweloperzy dynamicznie ruszą z nowy budowami?

W ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia ze wstrzymywaniem inwestycji przez deweloperów. W pierwszym kwartale 2023 r. obserwowaliśmy natomiast pierwsze oznaki ożywienia na rynku mieszkaniowym. Jakie ma to konsekwencje i czy ruch budowlany dynamicznie ruszy?

Dlaczego deweloperzy mniej budują?

Kwartalny stosunek rozpoczętych przez deweloperów budów i wydanych pozwoleń na budowę w poprzednim roku wynosił średnio 55 proc. W latach 2019-2021 było to średnio 80 proc. O ile wydane pozwolenia na budowę dla deweloperów utrzymywały się na bardzo wysokim poziomie, to liczba rozpoczętych budów była bardzo niska. To pokazuje skale wstrzymywania budów przez deweloperów.

Jeszcze w 2021 r. – w obliczu niskiej dostępności gruntów – deweloperzy poczynili ich rekordowe zakupy, aby uzupełnić bank ziemi pod kolejne inwestycje. Według analiz Michael/Ström Domu Maklerskiego deweloperzy notowani na GPW i Catalyst wydali w 2021 roku 2,3 mld zł na zakup gruntów, podczas gdy łącznie w latach 2019 oraz 2020 kwota ta wyniosła 2,1 mld zł. Deweloperzy w tym okresie znacząco powiększyli bank ziemi, który był dostosowywany tak, aby utrzymywać potencjał do budowy mieszkań na kilka lat do przodu. Wstrzymywanie budów nie wynika zatem z niedostatku gruntów, a jest decyzją deweloperów.

Fatalne dane ze sklepów. Dynamika wzrostu cen wciąż idzie w górę. Kolejny miesiąc z rzędu jest rdr. drożej

Wzrost cen codziennych zakupów przekroczył właśnie granicę 5 proc. rok do roku. Do tego widać, że już tylko jedna kategoria ze wszystkich obserwowanych nie zdrożała. I tym razem na podium drożyzny znalazły się warzywa, słodycze i desery, a także owoce.

Rosnące i nieprzewidywalne koszty (budowy, gruntów, finansowe) prowadzące do erozji marż na projektach, niski popyt, stabilizacja cen nieruchomości - to mieszanka wybuchowa dla deweloperów, z którą mieli do czynienia w 2022 r. Deweloperzy musieli zmienić swoje strategie oraz harmonogramy. Wiele projektów nie wystartowało w planowanym jeszcze 2 lata temu terminie. Do sprzedaży trafiają jedynie pojedyncze etapy projektów, a kolejne są wprowadzane dopiero po odpowiednim wyprzedaniu poprzednich. Deweloperzy dostosowują ofertę do zmniejszonego popytu, a grunty kupione w ostatnich latach, czekają na swoją kolej – często z pozwoleniem na budowę. Sytuacja zupełnie odmienna od tej kilka lat wstecz. Wtedy oferta była niższa ze względu m.in. na brak gruntów i ogromny popyt na mieszkania, które były kupowane jako przysłowiowa „dziura w ziemi”. Przed zakończeniem budowy cały projekt był wyprzedany. Finansowanie takiego projektu mogło odbywać się za pomocą wpłat klientów (rachunki powiernicze), co nie wymagało od deweloperów zbytniego zadłużania i angażowania środków własnych.

Obecnie, przy niskim popycie, deweloperzy musieliby angażować więcej kapitału i zwiększać zadłużenie, aby wprowadzać wszystkie możliwe projekty. Wstrzymanie nowych projektów wpłynęło zatem na sytuację finansową deweloperów. Jeszcze rok temu nad rynkiem wisiały czarne chmury i wydawało się, że wskaźniki zadłużenia spółek szybko będą rosły. Teraz patrząc na wskaźniki zadłużenia widzimy, że sytuacja kredytowa największych deweloperów wciąż jest dobra. Wskaźniki w większości przypadków pozostały na niskich poziomach i nie rosną tak szybko jak oczekiwano. Powyższe oczywiście będzie miało swoje konsekwencje. Najpoważniejszą będzie luka w mieszkaniach oddawanych do użytkowania w kolejnych latach. Można przyjąć, że średni czas budowy to 2 lata. Oznacza to, że w kolejnych dwóch latach liczba lokali gotowych mocno spadnie. Będzie to skutkować także gorszymi wynikami netto deweloperów, zaczynając od 2023 r. w porównaniu do lat poprzednich. Nawet jeżeli popyt na mieszkania już w tym roku będzie wysoki, to wyniki deweloperów będą niższe właśnie ze względu na przesunięty harmonogram oddawania mieszkań.

Polacy zgłaszają coraz mniej skarg na mobbing. Ubywa też samych kontroli. Spadki rdr. są dwucyfrowe [DANE GIP]

W trzech kwartałach br. do PIP-u wpłynęło 795 skarg w kwestii podejrzeń o działania mobbingowe. To o 12,8% mniej niż rok wcześniej. Do tego podjęto też 740 czynności kontrolnych, czyli o 12,9% mniej niż w tym samym czasie w 2023 roku.

Odrodzenie rynku mieszkaniowego

W pierwszym kwartale 2023 widzieliśmy pierwsze oznaki odrodzenia rynku mieszkaniowego. Kwartalna sprzedaż wzrosła średnio o 25 proc. w porównaniu do ostatniego kwartału 2022 r. Wynika to m.in. zapowiedzi programu rządowego „Bezpieczny kredyt 2%”. Pomimo że program jeszcze nie został uruchomiony, to można oczekiwać, że doprowadzi on do wzrostu cen mieszkań – dlatego już teraz obserwowany jest wzrost popytu, kiedy ceny jeszcze nie wzrosły.

Deweloperzy w swojej ofercie posiadają projekty idealnie dopasowane do ograniczeń wynikających z programu. Są to projekty z sektora popularnego, gdzie dominowali klienci kredytowi. Właśnie przede wszystkim w tym segmencie rynku deweloperzy wstrzymywali wprowadzenia czekając na wzrost popytu. Teraz te projekty z banku ziemi, z pozwoleniem na budowę, mogą zostać szybko wprowadzone do sprzedaży wraz z odradzającym się popytem. Dodatkowym czynnikiem przemawiającym za możliwością odmrożenia inwestycji jest sytuacja ekonomiczna. Koszty budowy się ustabilizowały, nie są już aż tak nieprzewidywalne, a stopy procentowe nie rosną. Do czasów prosperity jeszcze z pewnością nie wracamy, ale możemy mówić o istotnym odbiciu od dołka z poprzedniego roku.

Autorem publikacji jest Bartosz Wałecki, Analityk Michael / Ström Dom Maklerski