J. Sadowski: Mimo wysokiej sprzedaży mieszkań, klienci nie mają co myśleć o spadku bankowych prowizji

W ub. roku wartość sprzedanych kredytów hipotecznych sięgnęła 53 mld zł. W porównaniu do 2017 roku nastąpił wzrost o 15%. Dobra sytuacja gospodarki, wyższe płace, znikome bezrobocie, niskie stopy procentowe i łatwy dostęp do finansowania zwiększają zainteresowanie klientów. Lekkie spowolnienie raczej nie zaburzy rynku. Mimo rosnących cen mieszkań, wciąż opłaca się sięgnąć po dość tani kredyt, tym bardziej że wśród kredytodawców koszty już raczej nie spadną. Jednak w kolejnych latach bankom może być trudniej, ponieważ o dwa miliony zmniejszyć się pula potencjalnych klientów. Do turbulencji może doprowadzić m.in. Brexit. Ponadto wiele będzie zależało od chińskiej gospodarki oraz amerykańskich ceł importowych. O przyszłości rynku nieruchomości mówi Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander.

W 2018 roku sprzedano o ok. 15% więcej kredytów hipotecznych niż rok wcześniej. To ewidentny sygnał rozkwitu rynku finansowania nieruchomości. Jaka jest tego przyczyna? Z czego wynika rosnące zainteresowanie klientów, mimo coraz wyższych kosztów kupna mieszkań?

J. Sadowski: Rzeczywiście osiągnęliśmy wartości niespotykane od lat 2007-2008. A jedną z przyczyn są właśnie rosnące ceny nieruchomości. Powodują one, że kwoty zaciąganych kredytów hipotecznych także idą w górę. Istotny wkład w znakomite wyniki ma większa zamożność społeczeństwa i dobra sytuacja gospodarcza w kraju. Dzięki temu ludzie mają poczucie bezpieczeństwa, nie obawiają się utraty pracy, a to ułatwia podjęcie decyzji o wyborze takiej formy finansowania zakupu nieruchomości. Dlatego znacząco wzrosła liczba klientów. Czynnikiem sprzyjającym są też niskie stopy procentowe, które powodują, że kredyty są dość tanie i łatwo dostępne.

Dobry klimat ekonomiczny nie będzie przecież trwał wiecznie. Zatem jak długo taka sytuacja jeszcze potrwa? Od czego będzie to zależeć i jakie ryzyka czyhają na horyzoncie?

J. Sadowski: Rozwój sytuacji na rynku nieruchomości zależy od kliku czynników. Liczy się to, jak długo utrzymają się niskie stopy procentowe i jaka będzie kondycja gospodarki w nadchodzących latach. Szczyt koniunktury osiągnęliśmy w ubiegłym roku. W br. możemy oczekiwać stopniowego spowalniania. W kolejnych latach ten stan się utrzyma, a być może pogłębi. Będzie gorzej, ale to nie oznacza, że będzie źle. Według prognoz, tempo wzrostu PKB spadnie z ok. 5% do 3-4,5%. Dla przykładu NBP prognozuje, że w 2019 r. PKB wzrośnie o 3,6%, a w 2020 r. o 3,4%. Lekkie spowolnienie nie powinno zaburzyć segmentu mieszkań i domów. Na razie nie widać wielkich zagrożeń. Natomiast istotne czynniki ryzyka widzimy na świecie. Nie wiadomo dokładnie, jakie skutki przyniesie ewentualny Brexit, co wydarzy się w gospodarce chińskiej i jak na globalną ekonomię i relacje handlowe wpłynie amerykańska polityka wprowadzania ceł importowych.

W trzy kwartały 2024 roku na rynku pojawiło się ponad 221 tys. nowych firm. 149 tys. wznowiło działalność

W trzech kwartałach 2024 r. do rejestru CEIDG wpłynęło ponad 221 tys. wniosków dotyczących zarejestrowania jednoosobowej działalności gospodarczej. To o 4,6% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Czy na krajowym podwórku jest rzeczywiście bezpiecznie? Nie widać rys na idyllicznym obrazku?

J. Sadowski: Oczywiście nie jest idealnie. W kolejnych latach na rynek nieruchomości wpłynie też czynnik demograficzny. Dochodzimy do końca okresu, w którym liczna grupa osób sięgała po kredyty hipoteczne. Mieszkania kupują najczęściej ludzie mający 25-35 lat i w mniejszym stopniu – z przedziału 35-45 lat. Pozostałe grupy wiekowe robią to rzadko. W najbliższej dekadzie silnie skurczy się grupa potencjalnych nabywców. Najpierw ok. milion osób ubędzie w ciągu 5 lat i ten efekt będzie widoczny na rynku. W kolejnych 5 latach zniknie następny milion. To może zmniejszyć liczbę wniosków o finansowanie i w efekcie wartość sprzedaży. Jednak niewykluczone jest to, że powstającą lukę wypełnią imigranci zarobkowi. I ten napływ już widać. To będzie możliwe pod warunkiem, że stworzymy im warunki zachęcające do pozostania w Polsce.

PKO BP, Bank Pekao, ING Bank Śląski, Santander, mBank i Bank Millennium to liderzy w tym segmencie. Jednak za nimi widać już BGŻ BNP Paribas oraz Alior Bank. Na rynek wejdą też dwa nowe banki hipoteczne. Czy rosnąca konkurencja i rywalizacja o wejście do grona najbardziej aktywnych kredytodawców może wpłynąć na dalsze obniżenie kosztów kredytów hipotecznych

J. Sadowski: Nowe banki będą własnością istniejących graczy – Santandera i ING. Przede wszystkim mają posłużyć pozyskiwaniu kolejnych źródeł finansowania akcji kredytowej. Nie będą zdobywać nowych klientów, raczej trafi do nich część osób, które korzystają z usług właścicieli. Ale nawet zwiększenie liczby podmiotów nie wpłynie istotnie na ceny finansowania i wysokość marż. Obowiązujący podatek bankowy podnosi koszty działalności kredytowej i banki nie mogą ich znacząco obniżać ze względu na obawę o opłacalność transakcji. W ubiegłym roku w niewielkim stopniu potaniały oferty, ale tylko dla osób z wysokim wkładem własnym, tj. od 20%. Może pojawienie się bardzo agresywnego gracza, chcącego szybko zbudować portfolio sprzedawanych kredytów wywarłoby wpływ na rynek. W ubiegłym roku BGŻ zaoferował atrakcyjne marże, co przełożyło się na obniżkę średniej rynkowej. Ale te najniższe osiągnęły krańcowe wartości i raczej już nie spadną.

Fatalne dane ze sklepów. Dynamika wzrostu cen wciąż idzie w górę. Kolejny miesiąc z rzędu jest rdr. drożej

Wzrost cen codziennych zakupów przekroczył właśnie granicę 5 proc. rok do roku. Do tego widać, że już tylko jedna kategoria ze wszystkich obserwowanych nie zdrożała. I tym razem na podium drożyzny znalazły się warzywa, słodycze i desery, a także owoce.

Jak zapotrzebowanie na mieszkania wpływa na oferty kredytowe? W jakich sytuacjach wymagania banków rosną, a kiedy są mniej restrykcyjne?

J. Sadowski: Teoretycznie większe zainteresowanie nieruchomościami oferenci mogą wykorzystać do śrubowania warunków, a przy słabszym popycie oferować bardziej atrakcyjne możliwości. W rzeczywistości przede wszystkim decyduje strategia banków w zakresie tego, czy chcą pozyskiwać więcej klientów, czy też przeciwnie – zamierzają ograniczyć ich liczbę. Są banki zarówno z wysokimi marżami, np. Alior – na poziomie 3%, jak i z niższymi. W BGŻ to 1,5%. Decyzje zależą też od realizacji planów sprzedażowych. Jeśli wyniki są kiepskie, pojawiają się zachęty dla nabywców. A jeżeli cel jest bliski osiągnięcia – szczególnie pod koniec roku – kredytodawcy nie wahają się podnosić kosztów.

Czy w obecnej sytuacji rynkowej klientom opłaca się sięganie po kredyty hipoteczne?

J. Sadowski: Wiele zależy od poziomu zarobków w relacji do wysokości rat. Ale sytuacja wciąż sprzyja kredytobiorcom. Są wśród nich także ci, którzy inwestują w nieruchomości na wynajem. Co prawda ceny mieszkań nie są tak niskie, jak 2-3 lata temu, ale wzrost nie jest tak duży, jak w latach 2007-2008. Rosły też w mniejszym tempie niż w innych krajach UE. Według Eurostatu od 2013 r. do II kw. 2018 r. ceny mieszkań w Irlandii wzrosły o 76%, na Węgrzech o 54%, a w Czechach o 37%. U nas w tym okresie wzrost wyniósł zaledwie 15%. Stosunek dochodów do rat wciąż jest atrakcyjny. Ale trzeba pamiętać o tym, że przez lata może dojść do zawirowań na rynku, więc nie należy przesadzać z wysokościami zaciąganych zobowiązań.