Długi deweloperów i części firm budowlanych spadają. Za to wierzyciele dłużej czekają na spłatę zobowiązań

Liczba firm deweloperskich wpisanych na koniec marca br. do Krajowego Rejestru Długów spadła o 0,6% rdr. Równocześnie w Rejestrze Dłużników BIG InfoMonitor i w bazie informacji kredytowych BIK przybyło dłużników wykonujących roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków. W tym przypadku wzrost przekroczył 4% rdr. W zależności od rejestru, analizowane grupy mają do oddania od blisko 193 mln zł do ponad 3 mld zł, a średni dług wynosi od przeszło 41 tys. zł do niespełna 196 tys. zł. Ponadto KRD podaje, że statystyczny dłużnik zalegał ze spłatą zobowiązań 1 017 dni, czyli ponad 2 miesiące dłużej niż rok wcześniej.

Ruch w rejestrach

Na koniec pierwszego kwartału br. do Krajowego Rejestru Długów było wpisanych 4 669 firm deweloperskich. To nieznacznie mniej niż w analogicznym okresie 2021 roku, kiedy było ich 4 695. Natomiast według danych Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i bazy informacji kredytowych BIK, sytuacja wygląda nieco inaczej. Ostatniego marca br. liczba dłużników wykonujących roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków wyniosła 15 443. Rok wcześniej było ich 14 795.

– Należy rozpatrzeć jak definiujemy branżę deweloperską. Bardzo często do dokonania tego rozróżnienia wykorzystywany jest kod PKD przedsiębiorcy, a w przypadku deweloperki ma on dość szerokie spektrum. Pod tym samym kodem mogą kryć się deweloperzy, jak również firmy, które nimi nie są, a biorą udział w procesie inwestycyjno-budowlanym. W PZFD szacujemy, że na polskim rynku może funkcjonować realnie ponad 1500 firm deweloperskich sensu stricto. To znaczyłoby, że dane dotyczące zadłużenia odnoszą się nie tylko do samych deweloperów – komentuje Mateusz Stachewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jak podkreśla radca prawny Emilia Miśkiewicz z Kancelarii Radców Prawnych JK&M, trudności w regulowaniu zobowiązań dotykają w szczególności podmioty zajmujące się wznoszeniem budynków oraz wykonujące prace wykończeniowe. One działają na zlecenie firm deweloperskich. Z kolei radca prawny Klaudyna Jarzec-Koślacz zaznacza, że na rynku jest sporo małych deweloperów realizujących lokalne inwestycje. Ma to związek z pandemią i z rosnącym zapotrzebowaniem na domy z ogródkami. Ekspert dodaje, że specyfiką branży są opóźnienia w płatnościach. Dlatego też firmy pracujące w tym sektorze znaczenie później decydują się na złożenie wniosku o wpis dłużnika np. do KRD.

– Rynek nieruchomości jest mocno przegrzany. Od dwóch lat spodziewaliśmy się, że inflacja nastąpi. Wcześniej była pandemia, teraz jest wojna u naszych sąsiadów. Banki prognozują, że do końca roku stopa procentowa podniesie się do 12,5%. Jeśli ktoś nie jest w stanie płacić wyższej raty, to obniżana jest wartość przyznawanych kredytów lub nie są one w ogóle udzielane. Deweloperzy stracili już około 70% klientów i dotyczy to wyłącznie tych kredytowych – mówi Wojciech Kuc, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

W 2023 roku kwota wstrzymanych zasiłków chorobowych poszła w górę o ponad 33 proc. r/r

Jak wynika z danych ZUS-u, w ub.r. przeprowadzono o ponad 7% więcej kontroli osób posiadających zaświadczenie o czasowej niezdolności do pracy niż w 2022 r. Z kolei o przeszło 21% wzrosła rdr. liczba wydanych zaświadczeń o skróceniu zasiłku chorobowego.

Długi pod lupą

Według danych Krajowego Rejestru Długów, zadłużenie firm deweloperskich spadło rok do roku. Na koniec pierwszego kwartału br. wyniosło 192,8 mln zł. To o 10,6% mniej niż 12 miesięcy wcześniej, kiedy było na poziomie 215,7 mln zł. W przypadku Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i bazy informacji kredytowych BIK też widać spadek zadłużenia wśród firm wykonujących roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków. Ostatnio wyniosło ono ponad 3,023 mld zł, tj. prawie 1,1% mniej niż rok wcześniej. Wówczas mowa była o 3,056 mld zł.

– Niespełna 193 mln zł, rozłożone na blisko 5 tys. podmiotów, nie jest zadłużeniem znaczącym, czy też w jakikolwiek sposób zagrażającym funkcjonowaniu branży deweloperskiej. Poza tym przytłaczająca większość przypadków to nie są sytuacje wynikające z niewypłacalności podmiotów i pustek w ich kasie. To ma związek z czymś w rodzaju spornych czy zaległych z jakichś powodów rozliczeń z kontrahentami. Mniej więcej po jednej trzeciej deweloperskich długów przypada na wierzytelności banków i ubezpieczycieli, firm budowlanych oraz handlowych – analizuje Jarosław Jędrzyński, ekspert z portalu RynekPierwotny.pl.

Jak stwierdza radca prawny Emilia Miśkiewicz, największy wpływ na spadek zadłużenia miał prężny rozwój inwestycji mieszkaniowych. Z nim związany jest dynamiczny wzrost cen mieszkań w Polsce, dwucyfrowy w dużych aglomeracjach. W opinii eksperta, należało spodziewać się zmniejszenia zadłużenia deweloperów. Natomiast radca prawny Klaudyna Jarzec-Koślacz z Kancelarii Radców Prawnych JK&M zaznacza, że niższe zadłużenie firm deweloperskich ma związek ze sprzedażą mieszkań z bardzo dobrą marżą. To powiązane jest z realizacją budowy jeszcze po starych cenach, kiedy koszty były niższe.

– W kontekście zadłużenia – nie da się przeoczyć problemów firm innych niż deweloperskich biorących udział w procesie budowlano-inwestycyjnym, choćby wykonawczym. Ta sytuacja nas niepokoi. Ona jest powodowana m.in. wzrostem cen energii, paliw czy materiałów budowlanych, które biją rekordy ostatnich lat – dodaje ekspert z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

[ANALIZA] Kolejny miesiąc z rzędu spada dynamika wzrostu cen w sklepach. Jednak trend może się odwrócić

Dynamika wzrostu cen nadal spada. Obecnie w sklepach jest już tylko o ponad 2% drożej niż rok temu. W czołówce najszybciej drożejących kategorii są dodatki spożywcze, chemia gospodarcza, słodycze i desery, a także środki higieny osobistej.

Mniej i dłużej

Z kolei Klaudyna Jarzec-Koślacz zwraca uwagę na to, że – według KRD – na koniec I kw. br. średnie zadłużenie jednego dłużnika z branży deweloperskiej wyniosło prawie 41,3 tys. zł. W ciągu roku spadło więc o 10,1%, z poziomu ponad 45,9 tys. zł. Ekspert dodaje, że z danych Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i bazy informacji kredytowych BIK wynika, że na koniec marca br. średnie zadłużenie w badanym obszarze przekroczyło 195,9 tys. zł. To z kolei o blisko 5,2% mniej niż rok wcześniej, kiedy mowa była o ok. 206,6 tys. zł.

– Sytuacja ekonomiczna branży deweloperskiej, w tym przede wszystkim finansowa, jest obecnie najlepsza w historii pierwotnego rynku mieszkaniowego. Za nami 7 tłustych lat historycznego boomu w mieszkaniówce i krociowych zysków deweloperów. Zdecydowana większość firm jest bardzo dobrze przygotowana i zabezpieczona na nadchodzące nieco chudsze czasy hamowania koniunktury. W ub.r. tuzin deweloperów giełdowych wypracował rekordowe w historii zyski netto rzędu w sumie 1,65 mld zł, czyli ponad 80% więcej, licząc rok do roku – stwierdza Jarosław Jędrzyński.

Ponadto z danych KRD wynika, że na koniec pierwszego kwartału br. statystyczny dłużnik deweloper zalegał ze spłatą zobowiązań 1 017 dni. Rok wcześniej było to 951 dni. W opinii Wojciecha Kuca, dane te nie są zaskakujące. Generalnie deweloperzy nie są w stanie sprzedać swojego produktu po oczekiwanych cenach, zwłaszcza w trakcie trwania inwestycji. Zdaniem eksperta, najwięksi deweloperzy sobie poradzą. Natomiast gorzej będzie z mniejszymi podmiotami.

– Wydłużenie okresu zalegania w spłacie zobowiązań z całą pewnością nie jest pożądane, ale też nie jest niestety zbyt zaskakujące. To sygnał dla wierzycieli, aby podejmowali działania zmierzające do egzekwowania przysługujących im należności w sposób bardziej energiczny i zdecydowany, nie czekając na dobrą wolę dłużnika – podsumowuje radca prawny Emilia Miśkiewicz.